有人說，恒大爆雷，帶崩地產公司的信用。
恒大物業的爆雷，把物業公司的信用也帶崩了。
恒大物業賬上的134億存款，臨到年報審核才發現是為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行，沒了。
雖然，這個第三方是誰，公告沒說。但大家都清楚，大概率與恒大脫不了干系。
這一惡性事件，也將物業公司違規為地產公司進行利益輸送這一“臺底交易”，擺到了臺面。
一時間，物業股的投資者們都很擔憂——
其他物業公司會存在類似的風險嗎？
地產公司的風險會不會傳導到物業？
更直接的問題，物業股還能買嗎？
在這樣的背景下，碧桂園服務今天發布的2021年度業績，就變得尤為重要。
大家都想從宇宙第一物企碧桂園服務這里找到答案。
遺憾的是，碧桂園服務似乎沒有交出一份令投資者滿意的答卷。
中午時分業績掛網后，碧桂園服務的股價隨即便出現盤中跳水，一度暴跌超8%。
直至收盤，跌幅仍達4.86%，充分表達了投資者的擔憂。
“不要把我們跟2007絕對地聯系在一起”
客觀上來說，碧桂園服務的業績并不差。
總營收288.4億元，同比增長85%；
凈利潤43.5億元，同比增長56%；
毛利率30.7%，同比下降了3.27個百分點；
凈利率15.08%，同比下降2.75個百分點；
營收、利潤的增長都不錯，就是盈利表現差了一些，毛利率和凈利率都是下降。
碧桂園服務總裁李長江，將業績發布后股價的下跌，更多歸結為資本市場的恐懼。
他在投資者會議上強調，碧桂園服務是真正的戰略自主、財務自主，呼吁投資者不要那么恐懼。
即便碧桂園地產的發展不如原來那么快，但碧桂園服務的合約管理面積已經超過15億平方米，當中來自碧桂園地產的管理面積只占40%，未來還會繼續下降。
力證關聯地產公司對碧桂園服務的影響有限。
他甚至喊出：
不要把我們跟2007絕對地聯系在一起！
2007，是地產公司碧桂園的股票代碼。
曾幾何時，物業公司還是那個依靠母公司交付樓盤 “給飯吃”的房地產“配角”。
一朝飛上資本枝頭變成了“金鳳凰”，而房地產則落魄成了“破鼓萬人捶”，就要上演“我和你沒有毛線關系”的資本切割，生怕被地產公司連累。
也是有點悲涼。
物企“并購王”的并購后遺癥
事實上，除了對關聯地產公司的擔憂，投資者更大的擔憂，實際上來自碧桂園服務本身。
貓姐留意到，2021年，碧桂園進行了多筆大額并購，具體包括：
2021年6月，收購嘉寶服務94.62%股權，現金代價72.25億元。
2021年10月，收購彩生活核心資產鄰里樂100%股權，現金代價33億元。
2021年10月，收購原富力物業旗下富良環球100%股權，已支付現金代價50億元，尚有50億元待后續支付。
同時，集團還向第三方收購其他數家物業管理公司、媒體公司及一家物業代理公司，固定現金代價總額38.53億元，或有現金代價不超過15.28億元。
再加上今年2月份收購的中梁百悅93.76%，碧桂園服務近一年來并購總額或達300億。而2021年花在并購上的支出則是：
195億。
為了覆蓋花在并購上的支出，碧桂園服務2021年共進行了兩次配股融資，其中：
2021年5月24日，碧桂園服務根據私人配售以每股75.25港元的認購價發行1.39億股股份，募資85.38億元。
同時，發行可換股債權，募資41.14億元。
2021年11月18日，碧桂園服務根據私人配售以每股53.35港元的認購價發行1.5億股股份，募資65.62億元。
這些募資，共為碧桂園籌集資金：
192億元。
簡單地做個算術題：
募資192億元，并購花了195億元，再加上物業公司正常的營收、利潤，正常來說，碧桂園服務的在手現金就算不增加，至少應該也不會減少。
但截至2021年底，碧桂園服務的在手現金只有117.56億，較2020年底的153.42億大幅減少了：
35.86億。
不僅如此，碧桂園服務的毛利率還出現了一定程度的下滑，財報歸結的原因主要包括：
(i)本年度政府取消社保減免政策；
(ii)持續對基礎設施推陳出新，加大對設施智能化改造投入；
(iii)低毛利率的城市服務比重上升所致。
留意第三點，低毛利率的城市服務比重上升，這會不會是并購帶來的影響呢？
這只是大肆并購有可能帶來的第一個影響。
貓姐留意到，碧桂園服務將并購資產全部歸入無形資產，公司截至2021年底的無形資產較2020年底大幅增加了217.7億。
其中，商譽科目高達193億，而2020年底這一數值僅為44億。
投資者普遍擔心，這一部分商譽未來或有較大減值風險。
同時，碧桂園服務截至2021年底的應收賬款也出現大幅增長，高達156億，而2020年底這一數值才僅為42億。
碧桂園服務方面坦誠，這部分應收賬款，有部分正是來自藍光嘉寶、富力等風險企業。
投資者同樣擔心，這一部分資產，未來有很大壞賬計提風險。
配股融資，然后并購做大，這一套模式，原本是物業公司做高股價、做強市值的最佳利器。
但自去年以來，碧桂園服務的股價便開始一路下跌，從配股前后的最高點85港元，一路下跌到了今年3月份的不到25港元，下跌幅度超過70%。
透過并購去炒高股價不可行了，炒股虧了的投資者開始較真：
你拿我們的錢去并購，并購又是否真的為公司產生了效益？
遺憾的是，至少目前來看，碧桂園服務并沒有給出一個令投資者滿意的答案。
大家更擔心的或許是，如果地產因為規模萎縮以及頻繁爆發的流動性問題而影響交付，并購又遲遲無法產生效益甚至存在較大風險——
物業公司高增長的動聽資本故事，又該如何講下去，才能止住股價的下滑？
好了，關于碧桂園服務的2021年度業績，貓姐就為大姐拆解到這里。
內容來源：?說財貓