2022年4月21日，珠海萬達商管提交的招股書在滿六個月之后失效。珠海萬達商管相關(guān)人士對《時代周報》記者表示，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進程。
“根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認為原申請六個月到期后三個月內(nèi)重新遞交的，屬于原申請的延續(xù)。公司會盡快按香港聯(lián)交所要求，更新提供申報材料，目前上市進展有序推進中。”該人士對《時代周報》記者表示。
僅1天后，4月22日晚間，珠海萬達商管便更新了招股書。
因不滿港股估值，王健林曾從港交所撤離。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)6年后，雖遞表失敗一次，但王健林這次可謂準備充足。
相較于第一版招股書，更新后的招股書中，Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容并未變更，但各項經(jīng)營數(shù)據(jù)均有所增長。
業(yè)績協(xié)議已達成
從港股到A股，再重回港股，萬達的資本之路可謂一波三折。
2014年12月23日，珠海萬達商管的前身萬達商業(yè)首次登錄資本市場，并成為當年港股最大規(guī)模IPO。但因王健林不滿其估值，2年后的2016年9月，萬達商業(yè)從港交所退市。在此期間，王健林將萬達商業(yè)更名為萬達商管，轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股上市，直至2021年3月24日，萬達商管宣布撤離A股，謀求赴港上市。
撤離的前一晚，也就是3月23日，珠海萬達商管成立，成為新的上市主體。同年10月21日，萬達商管向港交所遞交招股說明書。然而2022年4月21日，公司上市材料再度失效，引發(fā)市場關(guān)注。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，招股書失效僅一天后，珠海萬達商管就再度提交招股書，體現(xiàn)了其對于上市的執(zhí)念。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向《時代周報》記者表示，究其原因，首先自身企業(yè)需要發(fā)展；其次，引進戰(zhàn)投時，企業(yè)和投資人簽署了上市時點和業(yè)績承諾。
《時代周報》記者了解到，為順利上市，珠海萬達商管先是引入了珠海國資戰(zhàn)投，珠海國資委出資30億元進行了戰(zhàn)略投資，同時，該公司落戶珠海橫琴。
此后，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團等22家機構(gòu)投資人。
招股書顯示，2021年7月及8月，珠海萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價格出讓15.36億股，占珠海萬達商管全部股權(quán)的21.17％，總金額達?380億元人民幣，折合約60億美元。
天下沒有免費的午餐，任何一筆資金的注入，均有其要付出的代價。招股書中亦顯示，珠海萬達商管將保證2021年預(yù)估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。
如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。
最新一版招股書顯示，利潤方面，與上半年相比，珠海萬達商管2021年下半年凈利潤大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%，達到28.6億元。全年凈利潤為35.1億元。
上述數(shù)據(jù)發(fā)布后，市場有聲音認為，珠海萬達商管披露的2021年凈利潤與對賭協(xié)議有一定差距。但珠海萬達商管在招股書中表明，2021年，珠海萬達商管2021年預(yù)估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。
為何會出現(xiàn)兩種不同的口徑？某知情人士向《時代周報》記者透露，模擬凈利潤和報表凈利潤的計算口徑不同，模擬口徑凈利潤綜合考慮了業(yè)務(wù)模式調(diào)整、剔除非經(jīng)常性損益影響等因素。公司自2021年5月起才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場收取運營管理服務(wù)費，上半年凈利潤數(shù)據(jù)參考意義不大，僅下半年就實現(xiàn)凈利潤約28.5億元。據(jù)公司招股書披露顯示，公司已完成了2021年模擬口徑的凈利潤承諾。
柏文喜亦向《時代周報》記者表示，珠海萬達商管認為2021年的實際業(yè)績考核期只有半年，即從簽約到資起算，而從2021年僅有半年的考核期看，將實際完成數(shù)折算成全年的業(yè)績指標，則遠超設(shè)定的業(yè)績完成指標。
規(guī)模擴張
就最新一版招股書的數(shù)據(jù)來看，珠海萬達商管公司收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變頗有成效。珠海萬達商管目前的管理模式分為兩種，租賃運營模式和委托管理模式。
2021年3月，珠海萬達商管開始將過往以租賃運營模式管理的56個萬達集團商業(yè)廣場全部轉(zhuǎn)為以委托管理模式管理。5月起，珠海萬達商管開始根據(jù)委托管理模式，按在管商業(yè)廣場項目凈收益計算收取運營管理服務(wù)費，從而確認運營管理服務(wù)收入。
至此，委托管理模式成為珠海萬達商管的主要收入來源。據(jù)悉，委托管理模式主要為萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業(yè)運營服務(wù)，相較于租賃運營模式，委托管理模式的成本更為低廉，不用向業(yè)主支付租金。
招股書顯示，截至2021年年底，珠海萬達商管委托管理模式收入164.82億元，同比增長86.49%，占總收入的70.2%，毛利率高達48.2%，而租賃運營模式的毛利率為36.9％。
而收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，使珠海萬達商管2021年下半年的盈利能力有了較大的增強。招股書顯示，2021年下半年，珠海萬達商管收入為128.4億元，較2021年上半年增長20.8%；毛利為60.1億元，較2021年上半年增長33.1%；凈利潤為28.6億元，較2021年上半年增長335.8%；核心利潤為27.7億元，較2021年上半年增長33.9%。
但盈利能力增強的背面，也體現(xiàn)出了珠海萬達商管對萬達集團的嚴重依賴。2019年、2020年及2021年，來自母公司擁有的商業(yè)廣場項目收入占同期商業(yè)運營服務(wù)收入的71.7%、67.9%及69.8%。
同時，珠海萬達商管在招股書中透露，有部分商業(yè)管理項目或產(chǎn)生虧損。2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。
珠海萬達商管亦表示，“若該等商業(yè)廣場持續(xù)產(chǎn)生虧損，我們的經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況可能受到不利影響。”
或許是意識到了過于依賴母企可能會桎梏珠海萬達商管未來發(fā)展，2021年下半年，珠海萬達商管顯著加強了對于獨立第三方項目的收購。
招股書顯示，珠海萬達商管2021年下半年新增37個廣場，其中，獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量較上半年，新增26個。截至2021年12月31日，萬達商管在管商業(yè)廣場中，獨立第三方商業(yè)廣場占132個，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的31.7%。
時間來到2022年，珠海萬達商管外拓力度持續(xù)加強。3月28日，鑫苑集團與萬達集團在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式；4月1日，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者計劃將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達商管將會全面負責該等商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理；4月19日，萬達商管又接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運營，后者還將更名為北京五棵松萬達廣場。
針對于珠海萬達商管2022年的收購動作，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《時代周報》記者表示，現(xiàn)在上市還是唯規(guī)模論，誰大誰被看好，珠海萬達商管頻繁接手項目，一方面能夠擴充珠海萬達商管的規(guī)模，做大資產(chǎn)包，另一方面，這類合作亦能助力萬達深耕下沉市場、在具體城市占領(lǐng)更大份額。?
“核心城市的商業(yè)空間已經(jīng)被搶占差不多了，萬達、龍湖、華潤這些搶占了一輪，新城、中駿又搶占了一輪，反而低能級城市有一些機會，而且以輕資產(chǎn)的方式做運營，也不用太大投入。”于小雨說。