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國家統計局公布2023 年1-3 月房地產開發投資與銷售數字1。
評論
3 月商品房銷售延續復蘇態勢，后市持續關注新房推盤情況。2023 年3 月全國商品房銷售面積和金額同比轉正至+0.1%和+8.7%（2023 年1-2 月分別為-3.6%和-0.1%，2022 年分別為-24%和-27%），新房銷售持續復蘇。這與我們高頻口徑數據（1-2 月和3 月新房銷售面積同比分別為-4.6%和+40%）和克而瑞口徑數據（1-2 月和3 月百強房企銷售金額同比分別為-12%和+28%）走勢一致但更為平緩。我們認為新房銷售復蘇延續與疫后需求釋放、政策環境溫和、價格預期好轉、推盤邊際回升等因素直接相關；往前看，建議重點關注新房推盤量以及更前置的推地量表現，供應伴隨需求同頻恢復是銷售量持續回升和房價走勢平穩的先決條件，尤其是在庫存偏低的一線和強二線城市。
3 月開工、投資邊際走弱，預計中短期內修復或仍偏慢。2023 年3 月全國房屋新開工面積同比跌幅回落至-29%（2023 年1-2 月-9.4%，2022 年-40%），全國房地產開發投資完成額同比跌幅也持平略降至-5.9%（2023 年1-2 月-5.7%，2022 年-10%），疊加去年3 月基數呈邊際下行趨勢，開工、投資指標表現整體偏弱，符合我們此前提出的投資改善仍須一定時間的判斷；3 月竣工同比增幅進一步走闊至+32%，或與到位資金情況改善（3 月+2.8%vs1-2 月-15%）和保交樓政策落實有關。考慮到年初以來整體推地量偏低迷（1 季度300 城累計推地面積同比下降37%），同時存量土地中相當部分由開發能力較弱的城投平臺和出險房企持有而較難盤活（2022 年22 城集中土拍中城投平臺拿地面積占比為44%），我們認為開工、投資的修復節奏階段性或持續偏慢，須重點關注土地市場邊際動態，包括推地情況和企業拿地意愿，年初以來基本面較好的重點城市土拍熱度已有明顯回升，但鄭州、長春等地溫度仍偏低。
提示地產/物業板塊投資機會。3 月新房銷售延續復蘇趨勢，往前看，我們認為新房銷售量價表現在城市間分化將更加明顯，財務穩健、土儲優質、拿地積極均好型房企在供給側出清和基本面修復過程中的受益邏輯凸顯，投資修復速度偏慢或使得政策環境階段性保持相對溫和。A股推薦：1）優先受益于銷售修復的均好型標的：保利、濱江、華發；2）基本面邊際改善的低估值標的：萬科、金地、城建發展。內房推薦：1）均好型標的：中海、華潤、越秀、建發國際；2）財務穩健低估值標的：金茂、中海宏洋、綠城。物管推薦穩健型標的保利物業、中海物業、華潤萬象生活和萬物云；代建板塊推薦綠城管理控股。
風險
政策調整或基本面修復與預期不符；房企信用端加速惡化；保交樓不及預期。