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國家統(tǒng)計局公布2023 年1-3 月房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)字1。
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3 月商品房銷售延續(xù)復蘇態(tài)勢，后市持續(xù)關(guān)注新房推盤情況。2023 年3 月全國商品房銷售面積和金額同比轉(zhuǎn)正至+0.1%和+8.7%（2023 年1-2 月分別為-3.6%和-0.1%，2022 年分別為-24%和-27%），新房銷售持續(xù)復蘇。這與我們高頻口徑數(shù)據(jù)（1-2 月和3 月新房銷售面積同比分別為-4.6%和+40%）和克而瑞口徑數(shù)據(jù)（1-2 月和3 月百強房企銷售金額同比分別為-12%和+28%）走勢一致但更為平緩。我們認為新房銷售復蘇延續(xù)與疫后需求釋放、政策環(huán)境溫和、價格預期好轉(zhuǎn)、推盤邊際回升等因素直接相關(guān)；往前看，建議重點關(guān)注新房推盤量以及更前置的推地量表現(xiàn)，供應(yīng)伴隨需求同頻恢復是銷售量持續(xù)回升和房價走勢平穩(wěn)的先決條件，尤其是在庫存偏低的一線和強二線城市。
3 月開工、投資邊際走弱，預計中短期內(nèi)修復或仍偏慢。2023 年3 月全國房屋新開工面積同比跌幅回落至-29%（2023 年1-2 月-9.4%，2022 年-40%），全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比跌幅也持平略降至-5.9%（2023 年1-2 月-5.7%，2022 年-10%），疊加去年3 月基數(shù)呈邊際下行趨勢，開工、投資指標表現(xiàn)整體偏弱，符合我們此前提出的投資改善仍須一定時間的判斷；3 月竣工同比增幅進一步走闊至+32%，或與到位資金情況改善（3 月+2.8%vs1-2 月-15%）和保交樓政策落實有關(guān)。考慮到年初以來整體推地量偏低迷（1 季度300 城累計推地面積同比下降37%），同時存量土地中相當部分由開發(fā)能力較弱的城投平臺和出險房企持有而較難盤活（2022 年22 城集中土拍中城投平臺拿地面積占比為44%），我們認為開工、投資的修復節(jié)奏階段性或持續(xù)偏慢，須重點關(guān)注土地市場邊際動態(tài)，包括推地情況和企業(yè)拿地意愿，年初以來基本面較好的重點城市土拍熱度已有明顯回升，但鄭州、長春等地溫度仍偏低。
提示地產(chǎn)/物業(yè)板塊投資機會。3 月新房銷售延續(xù)復蘇趨勢，往前看，我們認為新房銷售量價表現(xiàn)在城市間分化將更加明顯，財務(wù)穩(wěn)健、土儲優(yōu)質(zhì)、拿地積極均好型房企在供給側(cè)出清和基本面修復過程中的受益邏輯凸顯，投資修復速度偏慢或使得政策環(huán)境階段性保持相對溫和。A股推薦：1）優(yōu)先受益于銷售修復的均好型標的：保利、濱江、華發(fā)；2）基本面邊際改善的低估值標的：萬科、金地、城建發(fā)展。內(nèi)房推薦：1）均好型標的：中海、華潤、越秀、建發(fā)國際；2）財務(wù)穩(wěn)健低估值標的：金茂、中海宏洋、綠城。物管推薦穩(wěn)健型標的保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活和萬物云；代建板塊推薦綠城管理控股。
風險
政策調(diào)整或基本面修復與預期不符；房企信用端加速惡化；保交樓不及預期。