投資要點：
2022 年1-2 月數據關注點：2022 年1-2 月房地產開發投資累計同比增長3.67%，增幅相對2021 年1-12 月回落0.7 個百分點。2022 年初房地產開發投資增速繼續下行。
2022 年1-2 月土地購置面積跌幅擴大，新開工面積同比下降。
1）2022 年1-2 月土地購置面積同比下降42.33%，較2021 年1-12 月跌幅擴大26.87 個百分點。自2021 年以來，土地購置面積累計增速大多數月份為負，這將對未來供給端形成制約。
2）2022 年1-2 月新開工同比下滑12.15%，較2021 年1-12 月跌幅擴大0.8 個百分點。2022 年1-2 月竣工面積同比下降9.8%，較2021 年1-12 月跌幅擴大21 個百分點。我們認為，目前行業銷售不暢，企業在新開工和土地購置端仍將保持謹慎。
房企到位資金同比負增長，增速繼續下行。2022 年1-2 月房企開發資金同比下降17.73%，迎駕貢酒(603198)：結構升級持續 增長勢能強化迎駕貢酒(603198)：結構升級持續 增長勢能強化較2021 年1-12 月增速擴大21.9 個百分點。其中2022 年1-2 月國內貸款同比下降21.07%，個人按揭貸款同比下降16.87%，自籌資金同比下降6.18%。
2022 年1-2 月銷售面積同比負增長，增速回落。2022 年1-2 月商品房銷售面積同比下降9.56%，較2021 年1-12 月增速回落。同期商品房銷售金額同比下降19.28%，較2021 年1-12 月增速回落。從商品住宅分線銷售數據來看：2022年1-2 月一線城市銷售面積和銷售金額同比均下降且增速回落；二線城市銷售面積和銷售金額同比均下降且增速回落，三線城市銷售面積和銷售金額同比均上升且增速回升。
2022 年行業面臨較大的縮量風險。我們認為，2022 年1-2 月房地產開發投資同比增速較低，而商品房銷售不振，開發商土地投資謹慎導致2022 年新開工疲弱，供需雙雙走弱的背景下，2022 年行業面臨繼續縮量風險。
投資建議：維持“優于大市”評級。我們認為市場穩增長的大環境沒有改變，藍籌公司相對其它房企的優勢和價值將會越加突出。建議關注：1）開發類：A股-萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、金科股份、中南建設；H 股-中國海外發展、碧桂園、融創中國、旭輝控股集團；2）商住類：華潤置地、龍湖集團、新城控股、寶龍地產；3）物業類：碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、中海物業、保利物業、招商積余、世茂服務、寶龍商業、新大正；4）文旅類-華僑城A。
風險提示：行業面臨政策不及預期風險、基本面下行風險。