投資要點
3月百強房企銷售降幅繼續擴大，頭部房企銷售額持續下滑。克而瑞數據顯示，3 月行業百強房企實現全口徑銷售金額5795 億元，同比下降53%，較2 月降幅擴大6個百分點。3月百強房企實現銷售面積3637萬平方米，同比降低57%，較2 月降幅擴大15 個百分點。3 月頭部房企銷售繼續下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20 單月銷售金額同比下降44%/35%/53%，1-3 月累計銷售金額同比下降41%/42%/51%。
重慶土拍熱度明顯上升，武漢仍較冷淡。1）重慶：13 宗地全部順利成交，其中3 幅觸及地價上限進入搖號，收金接近百億，平均溢價率達5.4%，競拍熱度較去年二三批次明顯上升。此次供地地價普遍下調，平均地房比僅為0.46，多數地塊的成交地價降幅都在10%以上，部分地塊的拿地成本降幅甚至高達30%以上。對比去年二三輪拿地情況來看，重慶啤酒(600132)點評：高端化穩步推進 Q4盈利改善重慶啤酒(600132)點評：高端化穩步推進 Q4盈利改善重慶此次集中土拍中地方平臺的比例明顯下降。13 宗地僅2 幅地由地方國企競得，占比約15%，而在去年第二三輪中，地方平臺的拿地占比都在五成以上。2）武漢：首輪集中供地規模大幅縮減，涉宅土地僅7宗，用地面積27.5 公頃，總建筑面積93 萬平方米，不及去年出讓總建面的5%。本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓，其中僅有1 宗溢價成交、且觸及最高限價+搖號成交，整體溢價率僅有1%。
地方政策力度不斷加大，多地創首舉。1）浙江衢州：全國首個限購限售均取消城市，非本市戶籍居民可以進行購房，且144 平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇島：首個新房、二手房全面廢除限購政策城市，廢止《秦皇島市人民政府關于加強房地產市場調控的意見》和《秦皇島市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》兩個文件。3）福建福州：全國首個實施放寬限購城市，無需提供社保或納稅證明即可購買一套福州五城區144 平方米以下的普通住宅。
地產板塊整體業績有所承壓，物業板塊延續高景氣表現。近期各公司陸續發布2021 年業績報告，其中物業管理服務板塊整體仍然呈現高景氣度特點，碧桂園服務、華潤萬象生活、金科服務、旭輝永升服務等頭部物企歸母凈利潤同比增長均超過50%。地產板塊整體業績有所承壓，其中建發國際、中國金茂、龍湖集團、綠城中國等業績表現較好。
投資建議：我們認為當前應當關注4 條投資主線：1）開發企業：濱江集團、保利發展、新城控股、華僑城A、華潤置地、龍湖集團、萬科A、旭輝控股、建發國際控股、南山控股等；2）物管企業：碧桂園服務、華潤萬象生活、金科服務、旭輝永升服務等；3）賽道轉型企業：廣宇發展、魯商發展等；4）房產經紀企業：貝殼等。
風險提示：項目交付風險、項目銷售回款風險、行業政策調控風險。