4月15日，滬深交易所宣布，通過借鑒境外REITs市場經驗并參照上市公司重大資產重組和再融資相關規(guī)定，起草了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業(yè)務指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》（簡稱《指引》），并向市場公開征求意見，意見反饋截至4月30日。對此，華夏基金表示，擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。
參考上市公司再融資的經驗，華夏基金認為基礎設施REITs擴募相比首發(fā)的主要難點在定價方面。基礎設施REITs擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。
基礎設施REITs擴募解讀詳情如下：
1、如何看待公募REITs擴容細則征求意見稿出臺的意義？
華夏基金認為擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。
2、華夏基金為應對REITs擴募做了哪些準備？
在人員準備方面，華夏基金已設置獨立的基礎設施基金業(yè)務主辦部門，即基礎設施與不動產投資部。目前已配備11名具備基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗人員；其中，10人具備具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗，7人具備5年以上基礎設施項目運營經驗。此外，華夏基金在房地產、物流、水務、高速公路等基礎設施領域均配備專門的行業(yè)研究員，公司信用分析團隊共21人，主要成員具有3-10年以上的信用研究經驗。
在系統(tǒng)準備方面，華夏基金建立了獨立的基礎設施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專門用于基礎設施REITs的詢價和發(fā)售工作。
除了專業(yè)的投資運營團隊，華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運營支持體系，公司在研究發(fā)展部和基金營銷部設置REITs專員，在項目承攬、執(zhí)行、產品報送、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)揮重要作用。同時，公司成熟的中后臺支持體系和管理系統(tǒng)，能確保REITs穩(wěn)健高效運營。
在業(yè)務對接方面，華夏基金積極與原始權益人和監(jiān)管機構就基礎設施REITs擴募進行溝通，希望未來能有機會率先參與公募REITs擴募。
在產品準備方面，華夏基金已經成功發(fā)行2單公募REITs——華夏越秀高速REIT和華夏中國交建REIT，目前僅有的管理2單公募REITs的基金管理人，旗下管理公募REITs規(guī)模超115億元，占據1/4市場份額。
3、REITs擴募可能會存在哪些難點？
參考上市公司再融資的經驗，華夏基金認為基礎設施REITs擴募相比首發(fā)的主要難點在定價方面。基礎設施REITs擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。
4、基礎設施REITs擴募機制，會否對存量的持有人權益造成影響？
華夏基金認為，基礎設施REITs的擴募機制會對存量的持有人權益造成影響，可以簡單分為兩種情形進行分析：（1）如果擴募的對象全部都是基礎設施REITs的原持有人，那么擴募的定價就要考慮基礎設施項目的估值。過高或過低的定價，會對原持有人權益產生差異化影響；（2）如果擴募的對象全部都是新投資者，那么擴募的定價除了考慮基礎設施項目的估值，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格。此時過高或過低的產品定價，對原持有人和原始權益人的利益均會產生影響。