買市區新房的過程，前面都特別順利。
(資料圖)
因為孩子上學的原因，我們短時間內不會搬到市區居住，所以，市區的這套房子，更多是從投資的角度考慮的。
當時我們的目標只有一個，搖新房，且盡快買到。考慮到我們的積分雖然不算低，但也不算太高，只能考慮那些沒有那么熱門的項目。
雖然當時上海有很多新盤一二手價格倒掛還挺厲害的，但基本以市中心的豪宅為主，我們是真心夠不上。
按照我們小600萬的積蓄，第二套房，首付至少七成算，我們能夠得上的，總價最高也只能是1000萬以內。
我的目標其實是比較明確的，就是一定要在上海中環以內，如果能買進內環內就更好。所以我們的選擇范圍相對是比較確定的，沒太多選擇的余地。
我們很快就選中了上海內環外但距離內環很近的一個項目，均價10.5萬/平米。有一個100平米左右的三房兩廳戶型，總價在800-1000萬左右，基本符合我們對房型和總價的要求。
毫不猶豫的，2021年12月初，我們就認籌了。當時上海的市場已經冷下來了，我們選擇的這個項目，認籌人數雖然超過了房源數，但并沒有觸發積分，我們也陷入了能夠在上海市區買房的喜悅里，幾乎無視了當時市場的變化。
月底，項目的搖號結果出來了，我居然排進了前十位！感覺我這輩子的好運都被這次搖號給用掉了。
是的。上午搖號結果出來，下午興沖沖去選房，因為首付還沒有完全準備好，和銷售打了招呼，先付了30%的房款。
在這之后，不僅是市場繼續變冷，我們自己的收入狀況也發生了大變化。老公的公司因為經濟形勢不好，裁員加降薪，他雖然勉強保住了工作，但收入大幅縮水。我的情況也沒好到哪里去。
原本計劃是首付80%，貸款20%的，這樣按揭壓力小一點。現在發現，已經拿不出這么多錢了。如果首付七成，那就意味著我們每個月要還的按揭超過15000元。
為了離女兒的學校近些，我們還在租著房子，每個月租金6000元。放在以前這對我們來說還不算太大的壓力，現在兩個人的收入同時縮水，每個月光在房子上的開銷就超過20000元，瞬間壓力山大。
為了支付這套新房的首付，我們幾乎掏空了所有的積蓄。本來計劃中的首付八成，是想找朋友借一些，拿到年終獎后先還掉一部分，剩下的后面半年左右還掉。
當時我們和項目約好過了春節后再過來付完首付款。誰知道那一年，不僅收入縮水，計劃中的年終獎也飛了。
春節期間，我們盤算了很久，還是決定首付七成，600萬的積蓄掏空后還差一點點，我們再找朋友借，先把房子買下來再說。
2022年3月初，我們去售樓處把600萬的積蓄都刷空了，剩下幾十萬的首付尾款，和銷售好說歹說，又給我們延了一個月。
誰知道這一延，就是將近3個月。3個月之后的情況，比之前更糟糕了。我們倆的收入又縮水了。每個月15000元的按揭和6000元的房租已經快把我們的收入都榨干了。
沒辦法，想來想去，我們只好把目光放到我們那套已經住了快10年的房子上。
我們自己在郊區買的那套房子，因為距離孩上學的學校有點遠，在孩子上學后，這幾年平時基本空關著，每個周末回去就當度假。
現在壓力一上來，這房子空關著肯定是不行了。
其實早就有朋友建議我們把這套房子賣掉，以無房戶的身份去“打新”，積分高，能參與的項目多，說不定搖到熱門項目就能大賺一筆。
但是，這房子說是在郊區，距離地鐵站步行只需要不到10分鐘，而且步行范圍內還有一個很旺的商場，剛剛開業兩年。我們從10年前搬到那里，從荒涼無人、生活不便到現在車水馬龍、交通生活都很方便，已經有了感情。
更重要的是，這是一套四房兩廳兩衛的大房型，我們買的時候曾經開玩笑：以后就算是不換房，也足夠住了。
所以，我們從一開始就沒想過要把這房子賣掉。哪怕是到了現在壓力山大的時候，我們的第一反應也是考慮把這套房子出租。
等到我們決定把房子放租時，時間已經來到2022年的7月。市區的新房，辦好貸款的時候，時間也已經是6月了。
當時對房租沒那么敏感，以為我們那套大房子能租到每個月10000元以上，等問完中介才發現，可能8000元都不一定好租，因為戶型太大了，這么大戶型的租房需求，本來在郊區就不多。
掛了半個月幾乎無人問津后，我老公開始給我“洗腦”。
“房齡超過10年的房子，尤其是郊區的房子，價格快速上漲的階段也基本到頭了，后面就只能跟著板塊價格浮動了。”老公勸我，不如把這套房子賣掉，可以再買一套新房，還掉借朋友的錢之后，如果有多余的錢，可以再提前還掉市區那套房子的一部分貸款，減輕壓力。
如果孩子在上高中之前都在現在的學校，兩套新房交付后可以先出租，至于以后我們想搬到哪套房子里住，就后面再說了。
這個計劃真的很誘人。我欣然接受了老公的“洗腦”。我們很快就轉變策略，走上了“以一換二”的道路。
可惜的是，我們賣房的決定還是晚了。8月底讓中介把房子掛出去的時候，當時上海的樓市在經過7、8月的一個小高潮之后，已經迅速涼下來了。
本來中介跟我們說，我們這個戶型很受歡迎，估計最多一個月就能賣掉。結果一個月之后，連個確定的意向客戶都還沒有。
當然，這其中也和我們總價咬得比較死有一定關系。950萬到手，報價比我們預期價格低三五十萬想談的客戶倒是有好幾個，但是都被我們一口回絕了。
我們的想法是，這房子也不是非賣不可。賣掉了我們的壓力確實可以大大減輕，但還沒到必須降價賣的程度。如果不賣，我們再撐個一年半載也沒有問題。
當時樓市放松的政策一直在出，我們對上海的樓市還是抱有很大期望，其實當時內心還是有點著急的，想趕緊賣掉這套房子，趁著市場還沒回暖的時候，抓緊在新房市場上再撿個漏。
好在10月底就有明確的意向客戶想買我們這套房子了。雖然他們也是置換，要賣掉原來的房子才能付款過戶，當時嘴上說不急，但心里還是有點著急的我們，看到他們接受了我們的價格后，很快就達成一致，和他們簽了意向協議，當天就收到了買家30萬的定金。
這筆錢一拿到手，我們就先把借朋友的錢先還掉了。
房子一賣掉，我們馬上又開始看新房了。當時的打算是，要在2023年到來之前搞定，總價在650萬以內。
這次沒有太多執念，也沒有花很多心思，基本就在自己熟悉的區域里找位置、品質、開發商品牌都相對較好的項目。評估的標準只有兩條，要么有地鐵，要么是學區。
學區這個當然在新盤時都沒辦法確定，基本靠賭。因為我們屬于5年內有過購房記錄的，積分更低了，基本上那些太火的項目都沒有考慮，看來看去，很快就選定了一個項目。
這個項目比我們賣掉的那套的房子距離市區還要遠一些，但在上海接下來著重發展的五大新城之一，而且就在新城的核心區，環境也不錯，有一條規劃中還沒有最終確定的地鐵線路就在項目不遠處，還有一所上海重點學校的分校明年就要開始招生，距離項目也就兩三百米遠，項目被劃入學區的可能性非常大。
買郊區房就是買規劃，買未來。這個項目的第一期我們沒趕上，一是買房的資格還沒有騰出來，二是我們看中的戶型沒開。
第二期勉強趕上撿漏，當時已經是2022年的年底，差不多算是上海樓市最冷的時候。認籌客戶選完后還剩下不少房源，當時我們賣掉的房子過戶在即，踩著項目售磬的尾巴選了房，目標戶型也沒挑中，退而求其次，選了第二目標的戶型，總價比預算還少了100多萬。
趕在2023年到來之前，我們把第二套新房的認購協議簽了，心中一塊大石頭落地。后來就是按部就班走完所有流程了。
一個多月前，我們終于完成了“以一換二”的所有流程和手續。接下來，就等著市區那套房子的貸款滿一年后去申請提前還貸了。
也不知道是為什么，我們對上海的房價就這么有信心。說實話，到現在，我們也不知道這個“以一換二”的決定對不對。我們也沒有指望靠著這兩套房子賺多少錢，只是覺得太多現金放在手里，總是擔心會貶值。
也許我們“以一換二”的決定總是沒有踩對市場的節點，但對我們而言，每一個決定，可能就是當時最好的一個選擇。
編者手記
時間跨度一年的“以一換二”的過程，還是在上海樓市最慘淡的2022年，我也很佩服他們的執著和勇氣。
他們有自己明確的目標，并一直朝著這個目標堅定地往前走下去，這是很難得的。
對市場的走勢，每個人都有自己的判斷，至于結果，只能交給時間。我相信，無論對與錯，他們都做好了承擔最壞結果的準備。
不敢把錢放在手里，擔心貨幣貶值而去買房，這是很多人內心的真實想法。缺乏可靠的投資渠道，一直都是資金流向樓市的最佳理由。過去是，現在也還是。
來源：丁祖昱評樓市
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文章來源:丁祖昱評樓市