2024年8月，江蘇省昆山市人民法院受理了一起排除妨害糾紛案。原告陳先生稱，鄰居曹女士長期在其車庫屋頂擺放花盆、設(shè)置晾衣架，并頻繁上屋頂活動，導(dǎo)致車庫頂部漏水，請求法院判令曹女士停止相關(guān)行為，并賠償維修費用2000元。這已經(jīng)是雙方第二次因同樣的問題發(fā)生訴訟。
(相關(guān)資料圖)
漏水的車庫與屋頂上的花
2006年，陳先生在小區(qū)購買了一間一樓獨立車庫。有一次，他發(fā)現(xiàn)車庫頂部漏水，導(dǎo)致墻皮脫落，車庫內(nèi)存放的物品也因長期泡水而受損。而車庫上方右邊，正是曹女士家的陽臺。據(jù)陳先生介紹，原本陽臺處并沒有門，是曹女士自己打開了通往車庫屋頂?shù)耐ǖ溃⒃谖蓓敂[放花盆、晾曬衣物。陳先生認為，自從屋頂上擺放花盆后，車庫一到雨天便開始漏水。
發(fā)現(xiàn)問題后，陳先生找到曹女士協(xié)商，希望對方將花盆和雜物搬走，但雙方始終未能達成一致。圍繞漏水原因，雙方也一直存在不同看法。陳先生認為，曹女士頻繁在屋頂活動、擺放花盆，會破壞防水層，進而導(dǎo)致漏水。而曹女士認為，漏水主要是由于房屋老化以及物業(yè)不作為，與自己擺放花盆、晾衣服并沒有關(guān)系。
兩次走進法院
2015年，在多方調(diào)解無果的情況下，陳先生第一次將曹女士告上法庭。當時，陳先生沒有提出任何賠償要求，只希望曹女士將屋頂上的花盆搬走。法院最終判決要求曹女士清理花盆。曹女士將花盆搬進了自己的陽臺，之后幾年，雙方幾乎再無往來。直到2023年，陳先生再次回到昆山時，發(fā)現(xiàn)屋頂上又重新擺滿了花盆，漏水問題也再次出現(xiàn)。社區(qū)、物業(yè)以及相關(guān)部門共同上門協(xié)調(diào)，曹女士同意移走花盆，并由物業(yè)出資對屋頂做了防水處理。
然而就在2024年6月，陳先生發(fā)現(xiàn)，曹女士又將花盆和衣架搬回屋頂，漏水問題也再次出現(xiàn)。隨后，陳先生自費2000元對屋頂進行了維修，并再次向法院提起訴訟。這一次，陳先生提交了照片、手繪示意圖以及建筑原始設(shè)計資料。
兩個爭議焦點
案件審理過程中，法官發(fā)現(xiàn)這起糾紛背后其實涉及一個關(guān)鍵的專業(yè)問題，即車庫屋頂究竟屬于“上人屋面”還是“不上人屋面”。在征得雙方當事人同意后，法院委托具有高級工程師資質(zhì)的特邀調(diào)解員，對屋頂性質(zhì)進行專業(yè)評估。評估后認為，該屋頂沒有設(shè)置安全防護欄，建筑構(gòu)造也不符合“上人屋面”的標準，屬于“不上人屋面”。
庭審中，雙方另一個爭議焦點是車庫屋頂是否屬于小區(qū)公共部分。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主對于建筑物享有區(qū)分所有權(quán)。司法解釋也明確規(guī)定，建筑物的屋頂屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分。
法院審理后確認，曹女士作為業(yè)主之一，對車庫屋頂享有共有權(quán)。但法院同時認為，曹女士在使用屋頂時，對原告陳某的利益造成了一定損害。最終，法院一審判決支持陳先生的訴求，要求曹女士停止實施侵權(quán)行為，拆除現(xiàn)有晾衣設(shè)施，并賠償維修費用2000元。一審判決后，曹女士提起上訴，二審維持原判。
案件審結(jié)后，法官來到小區(qū)回訪。曹女士表示，自己已經(jīng)按照判決拆除了相關(guān)設(shè)施，并賠償了維修費用。十余年的鄰里糾紛，通過兩起官司，最終告一段落。
普法時間
Q：這個案件中，車庫屋頂被認定是業(yè)主共有的部分，曹女士是業(yè)主，當然享有這種共有權(quán)。但是法院最后判定，認為她擺放花盆，包括晾曬衣服等訴求都是不應(yīng)該的。民法典如何規(guī)定業(yè)主的共有權(quán)?怎么區(qū)分合理使用和侵權(quán)?中間的邊界體現(xiàn)在哪里?
A：這個案子涉及相鄰關(guān)系，需要解決的是，相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利邊界問題。基本精神是：不動產(chǎn)權(quán)利人，基于對自己那部分物權(quán)的使用，可能有一些合理的需求，基于這樣的需求，可以在一定的限度內(nèi)使用相鄰物，這是允許的。但是這種使用不是無限的、任意的，它需要合理，也要在一定的限度內(nèi)。具體到建筑物區(qū)分所有，也就是我們比較熟悉的城市住宅小區(qū)這種場景下，其實最高人民法院在司法解釋中也涉及這個問題，專門規(guī)定業(yè)主基于對自己的專有部分，比如說住宅、經(jīng)營性用房(屋頂或者你的專有部分對應(yīng)的外墻面)，這種使用特定功能的合理需求，可以無償使用，不構(gòu)成侵權(quán)。但是不能違反法律法規(guī)、管理規(guī)約，不能損害他人的合法權(quán)益。如果超出合理需要使用不動產(chǎn)，就要按照民法典的規(guī)定，業(yè)主對于共有部分有共同管理的權(quán)利，要經(jīng)過法定程序，經(jīng)過全體業(yè)主決定，才能相應(yīng)地使用共有部分，要不要作出補償?shù)瓤梢粤硇屑s定。如果超出合理使用需要，隨意使用共有部分，損害他人合法權(quán)益，就要承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。
原標題：屋頂漏水、鄰居拒搬雜物，公共區(qū)域糾紛該如何應(yīng)對？民法典這樣規(guī)定→
值班主任：李歡
責(zé)任編輯：劉克