新華財經上海8月14日電（談瑞）房地產行業當前依舊處于調整分化周期，房企普遍面臨盈利承壓、庫存高企、結算毛利收縮等多重考驗，綠城中國當下的經營圖景正是行業縮影：一邊是綠城?悅海棠在傳統淡季一舉刷新上海年內新房項目認購率新高，產品力持續兌現市場認可度；另一邊是公司發布盈利預警，中期利潤“腰斬”至不足1億元，盈利底線持續承壓。銷售與利潤兩端一熱一冷的兩組數據交織之下，這家以產品立身的頭部房企，正于行業震蕩中艱難尋找盈利、銷售、投資與債務安全的動態平衡。
中期利潤大幅縮水 多重因素拖累業績逼近盈虧線
(資料圖)
8月10日，綠城中國（03900.HK）于港交所發布盈利警告，預告2026年中期股東應占利潤將下降至0.5億元至1億元區間，對比2025年同期的2.10億元，同比下滑幅度介于52%至76%之間，企業盈利水平已大幅貼近盈虧平衡線。
對于利潤大幅下降的原因，長城證券分析師杜昊旻拆解表示，一是受上半年結轉面積及均價同比下降影響，導致公司收入減少；二是公司積極推動長庫存去化，導致上半年收入結轉的毛利率有所下降，同時報告期內公司計提了一定金額的資產減值損失，共同導致歸母凈利潤下降。
不過，在利潤收縮的同時，綠城中國的債務安全底線并未失守。綠城中國在公告中特別強調，集團上半年持續壓降有息負債，短債占比低于25%，處于較低水平，同時現金儲備充裕，現金短債比2倍以上，維持高位，整體經營安全穩健。
據悉，綠城中國計劃將于8月25日正式發布2026年中期業績，對外完整披露半年度經營全貌。
拉長時間維度觀察，近兩年來綠城中國走出了一條盈利與規模背道而馳的曲線，其銷售規模穩居行業第一梯隊，營收常年維持高位，但利潤卻呈現斷崖式下滑態勢。
數據顯示，2024年公司全口徑合同銷售額為2768億元，營收1585億元，股東應占利潤尚有15.96億元；時至2025年，市場下行傳導至結算端，全年合同銷售額回落至2519億元，營收小幅下行至1550億元，但股東應占利潤驟降至7099萬元，同比暴跌95.55%，利潤近乎歸零。
業內人士分析，從財務邏輯來看，房地產企業當期結算利潤往往對應一至兩年前的銷售貨值。此前市場下行周期中，企業拿地成本偏高、后續市場價格下探形成大量低效庫存，進入集中結轉期后持續拉低整體毛利，再疊加常態化大額資產減值計提，最終形成營收規模穩定、利潤持續塌陷的割裂局面。
早在今年3月31日的年度業績說明會上，綠城中國管理層便提前釋放預期，2026年將繼續加大庫存去化力度，尤其是針對2021年及之前的庫存去化。這也意味著資產減值計提帶來的盈利拖累短期或難以徹底消退，利潤修復尚需時間。
銷售端韌性顯現 上海大虹橋“現象級紅盤”出圈
盡管利潤承壓明顯，但綠城中國的銷售基本盤依舊穩固，穩居行業頭部序列。尤其是在作為最主要市場之一的上海，綠城中國近期迎來標志性的銷售爆款，且還在密集拿地完成土儲補倉。
8月12日，位于青浦徐涇的綠城?悅海棠項目開盤，首批228套房源當天售罄，實現快速清盤。有從業人士稱之為“現象級紅盤”，原因在于該項目吸引了946組客戶參與認購，認購率高達415%，是大虹橋板塊近三年首個觸發積分的住宅項目。
在上海外環多數項目去化平淡的背景之下，綠城·悅海棠跑出獨立行情，反映出市場并非沒有購買力，購房者對產品力、品牌、地段確定性依舊存在強烈訴求，購房群體的真實需求并未消失，只是向優質供給集中；同時，項目的熱銷也從側面反映出綠城的產品體系在當前市場環境下依舊具備較強的市場號召力與品牌溢價能力。
放眼2026年整體銷售表現，綠城中國前七月業績保持穩定輸出。公司披露數據顯示，截至7月末，今年以來的總合同銷售額已經達到1070億元，總合同銷售面積約488萬平方米。由此可見，綠城中國的銷售規模仍然穩居行業上游，銷售基本盤韌性充足，企業現金流回籠、債務償還、土地持續投資存在穩定資金來源。
在銷售回款托底之下，綠城并未收縮土地投資，反而持續加碼高能級城市補倉土儲，上海成為年內重點布局陣地，拿地節奏相當高效緊湊。6月30日，綠城一次性拿下嘉定新城、浦東周浦兩幅優質宅地，其中嘉定新城組合地塊溢價率19.08%，規劃涵蓋高層、洋房與聯排改善產品；周浦地塊擁有天然半島地形，規劃高層與疊拼組合。兩幅地塊摘牌后，均在半個月內完成規劃方案公示，開發周轉效率突出。8月4日，綠城再度競得嘉定菊園宅地，從拿地到公示規劃僅耗時72小時。
從全國土地投資版圖來看，普睿數智科技董事長丁祖昱提供的統計數據顯示，2026年上半年，綠城中國全口徑拿地金額為234億元，拿地銷售比0.39，在同期行業榜單中，企業拿地金額位列第四、銷售排名第六。從布局城市看，綠城中國的拿地重心主要集中于高能級城市，主要投向上海、北京、杭州、寧波等。
大規模計提減值壓力釋放后 地產板塊或迎修復
企業基本面的分化變化，同步反映在資本市場走勢之中。8月12日房地產板塊迎來久違集體大漲，板塊整體漲幅超3%，其中榮盛發展、市北高新、城建發展、濱江集團、新城控股等多股漲停，京投發展斬獲三連板，地產板塊情緒全面回暖。當日，綠城中國港股同步大幅上漲9.62%，收盤報8.03港元；8月13日行情有所回調，股價下跌5.35%，報7.60港元。
綠城中國是整個地產板塊經營現狀的縮影。近期多家券商首席發布觀點，看好地產板塊下半年乃至明年的修復行情。開源證券地產建筑首席分析師齊東表示，2026上半年房地產行業整體呈現“銷售弱修復、供給收縮”的分化格局，但政策端整體寬松，控增量、去庫存的進程仍在加快，優質房企業績端持續修復，投資標的的選擇上推薦綠城中國這類布局城市基本面較好、產品力強的房企。
“從投資角度來說，部分房企已經出現結構性改善，包括銷售布局的轉換以及在拿地方面有突出表現。”中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為，從業績周期來看，多數房企在2025年計提減值相對較多，2026年可能筑底，因此2027年板塊利潤率和業績可能會回升，從而帶來2026年四季度市場對2027年估值的改觀。
中金公司研究部不動產與空間服務行業分析師李昊等人近日也在研報中表示，積極看多房地產板塊。其認為，目前板塊中期業績利空因素已得到一定釋放、估值整體偏低，正處于等待催化的階段。