申明：總結：
作者基于一定的假設和對武漢關谷REIT發行材料分析，武漢光谷REIT發行價值預測如下：
（1）武行光谷REIT發行價約為2.617元/份額，對應首年度預期分紅收益率（2024年）約為：4.89%。
(資料圖)
（2）約6億份基金份額，發行規模約為15.70億左右。根據發行人發行安排及假設，REIT的NAV為15.4億，對應的發行溢價率為1.02倍。
正文：
一、REITs資產估值
物業位置：于武漢市東湖新技術開發區關山大道 1 號的“光谷軟件園“項目，以及位于武漢市東湖高新區光谷大道41號“互聯網+項目 ”。估值單位：戴德梁行估值時點：2022年12月31日估值對象：武漢光谷REITs底層資產17.44萬方評估方法：100%收益法剩余年限：30年折現率：6.50%資本化率(Cap Rate) ：2023 年度的資本化率為 5.33%。估值結果：15.40億評估結果如下表：1、按照REITs交易結構安排，沒有做融資杠桿設計，因此債務為0。2、本單REITs底層資產17.44萬方，總估值15.4億元。3、暫不考慮其他因素影響。因此REITs凈資產（NAV）=15.40-0=15.40億。如下表：
二、REITs申報規模與預期分紅率（申報邀約）
（一）REITs凈資產（NAV）1、2023年、2024年總收入分別為1.13億和1.19億，增長4.92%；2、經調整后2023年、2024年可供分配現金流分別為7271.32萬元和7665.17萬元，增長率為5.42%。3、募集說明書中假設按照預測可供分配金額的 100%向投資者分配。可供分配現金流如下表：1、募集規模：募集說明書（申報稿）的你發行規模為REITs上市過程中首次向市場發出發行規模邀約，武漢光谷REITs擬發行規模為15.4億。2、預期分紅收益率：按照未來兩年可分派現金流預測，則2023年度和2024年度預期年化分紅收益率為4.72%、4.98%。3、發行溢價率：REIT凈資產（NAV）15.40億與發行規模15.40億相同。即武漢光谷REITs初步發行邀約計劃按照資產估值平價發行。擬發行預期收益率如下表：根據《中金湖北科投光谷產業園REIT詢價公告》內容及《中金湖北科投光谷產業園REIT募集說明書》詢價區間如下：1、擬發行份額：中金湖北科投光谷產業園REIT批準發行基金份額為6億份；2、基金份額分紅預期：按照2023年度、2024年度分派總額分別計算每基金份額年度分派金額分別為0.1212元、0.1278元。3、詢價區間：詢價公告發出的詢價區間為：P詢∈【2.541，2.746】元/份額；
（二）可供分配現金流
（三）擬發行預期收益率預期
三、武行光谷REIT詢價分析（招標邀約）
（一）詢價區間與預期分紅收益率區間4、預期分紅收益率：我們采用上市后首個完整自然年度（2024年度）分派金額為標準，確定對應的分紅收益率區間：R詢∈【5.03%，4.65%】5、發行溢價區間：按照發行區間對應發行規模【15.25，16.48】億，NAV=15.40億，則對應發行溢價區間【0.99，1.07】倍。
（二）產業園REITs統計分析武漢光谷REIT資產類型為產業園類的新經濟、租賃型REITs。截止2023年5月已經發行上市產業類型REIT為8單，總發行規模152億。8單產業園REITs詢價區間分紅收益率統計描述如下：1、武行光谷REITs詢價價格下限對應的預期分紅收益率為5.03%，與最大值5.31%相差約一個標準差，但大于中位數4.81%和平均數4.78%。2、武行光谷REITs詢價價格上限對應的預期分紅收益率為4.65%，與最大值4.78%相差約0.5個標準差，但大于中位數4.14%和平均數4.16%。3、8單產業園REITs中，實際發行價對應的發行首年度預期分紅收益率平均數為基于才聊REITs估值模型及如下信息：（1）已經發行8單REITs詢價區間及實際發行價對應的預期分紅收益率統計分析；（2）武漢光谷REIT資產類型；（3）發行人聲譽；（4）資產區位及資產收益質量；（5）自4月份以來的中國REITs資本市場情況我們預測武行光谷REIT發行價約為2.617元/份額，發行規模約15.70億，對應首年度預期分紅收益率（2024年）約為：4.89%。如下表4.37%。最高為東久REIT（4.94%），最低為張江REIT（4.04%）。4、假設詢價區間差價=詢價上限價-詢價下限價，8單已經發行REIT區間差異最大為臨港REIT：0.89%，最小為東久REIT：0.25%。而武漢光谷REIT詢價區間差異為0.38%，略高于東久。（見附件：產業園REITs詢價區間預期分紅收益率對比）根據上述情況武漢光谷REIT的實際發行價預計多少？
四、武行光谷REIT發行價值預測1、發行價預測
2、發行溢價率預測值（1）根據才聊REITs對武漢光谷REIT發行價值預測，6億份基金份額，發行規模約為15.70億左右。（2）根據發行人發行安排及假設，本單REIT的NAV為15.4億，對應的發行溢價率為1.02倍。則：
附件：武漢光谷REIT ?vs ?產業園REITs圖
【問題與思考】休息一會.......