房地產金融政策將精準收放
行業規模穩中有降城市市場持續分化
經過長達20余年的發展，房地產市場大環境已經發生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個方面：
其一，房地產行業規模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業規模已連續5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業規模迭創新高并非市場常態，進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二，貨幣過度超發，但對房地產行業拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產行業規模持續上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產行業拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內。
值得擔憂的是，M1供應量累計同比增速現已跌至5%以內，真實反映居民的現實購買力明顯透支，繼續加杠桿購房的空間將顯著受限。退一步講，即便現階段房地產信貸政策有所松綁，但由于市場購買力的瓶頸效應，房地產市場也難以實質性好轉。
對比2008年、2014年，在房地產金融政策適度放松后，房地產市場能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場需求密不可分。長期以來，房價“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過各種渠道涌入房地產行業，隨之出現房地產“過度金融化”的問題。
而在“房住不炒”的政策大環境下，未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產“過度金融化”問題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實現房地產市場良性循環和健康發展。盡管當下房地產行業出現了方方面面的問題，但行業去杠桿還將繼續落實下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續發力，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。
正所謂今時不同往日，房地產市場需求由原先的有房住向住好房進階，改善性需求持續釋放，三房、四房成交占比現已達到70%以上。房地產市場主要矛盾轉向結構性問題，意即核心一、二線城市市場依舊供不應求，但多數三、四線城市市場供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等壓力三、四線城市市場需求更是趨于飽和。
因此，房地產行業較難開啟新一輪的上行周期，行業銷售規模整體將保持穩中有降的態勢。短期內，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復，下半年市場或將整體好于上半年，屆時成交有望企穩回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。
各城市市場大概率將持續分化。菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現反轉行情。反觀核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續。
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文章來源:克而瑞地產研究
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