庫存消化周期
穩(wěn)中有增至17.4個月
三四線21個月迫近疫情期高位
2022年開年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2021年12月末的16.49個月跳增至17.40個月。不同能級城市持續(xù)分化，除一線城市與上月基本持平之外，二三線皆呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢，三四線去化周期已達到21.09個月，顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比增73%，居不同能級之首。
具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、廣州均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.75個月降至5.35個月，顯著低于去年同期，供應主導型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，深圳環(huán)比回落，同比持增，增幅達56%。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多，成交相對慘淡；1/3共計10城去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、蘭州、長春等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、成都、沈陽等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達21.09個月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲9%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中32城去化周期已在20個月以上，其中防城港、銅陵、煙臺、來賓、欽州、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個月以上。而東營等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。
廣義庫存
環(huán)比微降1%，同比增3%
66個三四線累計占比超50%
廣義庫存本月穩(wěn)中微降，2022年1月末達383957萬平方米，環(huán)比微降1%，同比上漲3%。一方面供需疲軟，狹義庫存小幅微降，另一方面，受集中供地暫緩、春節(jié)提前、國內(nèi)疫情反復等因素影響，1月份全國土地成交規(guī)模周期性下滑，未開工地塊量整體持穩(wěn)。
不同能級廣義庫存均呈現(xiàn)環(huán)比回落，不過跌幅均在2%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增9%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在2%-5%之間，庫存風險相對可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，主要源于三城本月無一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京受狹義庫存回落影響，廣義庫存也保持同環(huán)比齊降，雖然整體成交延續(xù)低迷，但若能控制供應節(jié)奏，整體庫存風險不大。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺1月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以西安、成都、長沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風險依舊較大。而部分城市諸如石獅、無錫、合肥、湖州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在30%以上。
綜上，1月樓市因供需疲軟，但供求基本持穩(wěn)，因而狹義庫存基本與上月持平，為6.2億平，但去化周期穩(wěn)中有增至17.4個月，廣義庫存延續(xù)38.4億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，1月狹義庫存整體持穩(wěn)，去化周期僅11個月，庫存風險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風險依舊較大。
預判2022年2月，我們認為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，主要是基于2月恰逢春節(jié)成交淡季，供求疲軟，成交回落幅度預期將大于供應，不同城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于成交熱度延續(xù)，以上海為例，中高端購買力相對充裕，供應稀缺的情況下，短期內(nèi)改善自住需求仍有一定的釋放空間。而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩(wěn)，主要是基于房企現(xiàn)金流吃緊和春節(jié)期間開工進度放緩所致。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究