文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 呂秀倫
“千億上下的腰部房企最危險(xiǎn)”，一位地產(chǎn)老板在飯桌上斷言。
話雖糙，可理不糙。在他看來(lái)，“未進(jìn)千億的房企，被卡在了半途中，進(jìn)退維谷；而突破千億的房企，卻在為自己前幾年過(guò)度使用杠桿而買單，更容易面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。”
據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2021年進(jìn)入千億陣營(yíng)房企達(dá)43家，與2020年持平。而2015年-2019年這一數(shù)量分別為9家、12家、17家、32家、34家。
不難看出，地產(chǎn)黃金、白銀時(shí)代中，開(kāi)發(fā)商為進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”煞費(fèi)苦心，千億房企不斷呈現(xiàn)出擴(kuò)增趨勢(shì)。但近兩年，房企對(duì)于沖擊千億的熱忱沒(méi)有那么高了。
畢竟在黑鐵時(shí)代下，活命才是頭等大事。急劇的擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)帶來(lái)的資金上的承壓，如果只沖擊規(guī)模，喪失了對(duì)財(cái)務(wù)安全的考慮，一旦暴雷，則得不償失。
眼下，越來(lái)越多房企開(kāi)始放下對(duì)“千億規(guī)?！钡膱?zhí)念。金輝此前回應(yīng)媒體稱，“目前沒(méi)有明確的目標(biāo)”；三盛控股也表示，“不會(huì)盲目追求規(guī)?！?；而首創(chuàng)置業(yè)更是在千億目標(biāo)遲遲未達(dá)標(biāo)之前，毅然選擇私有化退市。
千億夢(mèng)碎
地產(chǎn)老板喊業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)總是高舉高打，可當(dāng)驗(yàn)證承諾時(shí)則是有人歡喜、有人愁。2021年度，寶龍地產(chǎn)以1012億元搭上千億房企末班車，同時(shí)卓越集團(tuán)、越秀地產(chǎn)也踩線過(guò)千億。
但大多數(shù)沖千億的房企卻沒(méi)有上述三家那么幸運(yùn)。在西南地產(chǎn)界，素有“云南王”稱號(hào)的俊發(fā)地產(chǎn)也未能逃脫落榜千億的宿命。早在2013年，房地產(chǎn)正值快速發(fā)展期，“借風(fēng)起勢(shì)”的俊發(fā)便提出“五年千億”的宏偉計(jì)劃。
到了2018年，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)地產(chǎn)2018年銷售流量金額達(dá)550.3億元，排名49位。眼下三年時(shí)間過(guò)去，俊發(fā)地產(chǎn)卻上演業(yè)績(jī)倒退，2021年它以銷售全口徑金額510.3億元排名第66位，相比2018年的業(yè)績(jī)，整整減少了40億元。
與千億漸行漸遠(yuǎn)的俊發(fā)地產(chǎn)，還受到商業(yè)地產(chǎn)螺螄灣商貿(mào)城的開(kāi)發(fā)拖累，疊加宏觀環(huán)境以及疫情影響，面臨著裁員、人事變動(dòng)等流言蜚語(yǔ)。
在江西，“縣域地產(chǎn)之王”東投地產(chǎn)心心念念的千億計(jì)劃，也與俊發(fā)一樣停留在憧憬的層面。
俗話說(shuō)，北有新東方，南有金太陽(yáng)。從教師進(jìn)階超級(jí)富豪的先行者中，若說(shuō)俞敏洪是第一人，那金太陽(yáng)教育的陳東旭則是個(gè)僅次于他的角色。但陳東旭并不滿足于教育，而是將產(chǎn)業(yè)延伸到地產(chǎn)領(lǐng)域，東投地產(chǎn)便是他進(jìn)軍地產(chǎn)的主體企業(yè)。
起始于2009年的東投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，屬于行業(yè)內(nèi)的后來(lái)者，但背靠公司教育產(chǎn)業(yè)這棵大樹(shù)，發(fā)展迅猛，短短數(shù)年間便從贛系房企脫穎而出，躋身百?gòu)?qiáng)房企。
突飛猛進(jìn)的東投地產(chǎn)也被陳東旭寄予厚望。2019年，他曾滿懷激情表示，東投地產(chǎn)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)未來(lái)3年千億，5年3000億銷售目標(biāo)。
在沖規(guī)模路上，東投地產(chǎn)可謂動(dòng)作不斷。去年，這家江西房企在土拍市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，衡陽(yáng)、吉安、常德、瑞金等地均有落子。數(shù)據(jù)顯示，東投地產(chǎn)在去年全年以72億元拿地金額位居行業(yè)第99位，拿地多集中于四五線以下小城市。
值得關(guān)注的是，縣域下沉正是東投地產(chǎn)的主要戰(zhàn)略。陳東旭此前曾表示，東投選擇利潤(rùn)高、貨值高的縣城進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，既可以避開(kāi)大開(kāi)發(fā)商廝殺激烈的市場(chǎng)，又能通過(guò)快周轉(zhuǎn)博取高額利潤(rùn)。
如今，到了東投地產(chǎn)目標(biāo)完成之年，業(yè)績(jī)又是如何？機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年?yáng)|投地產(chǎn)銷售額341.8億元，位列第93位。由此看來(lái)，實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績(jī)目標(biāo)，陳東旭還有很長(zhǎng)的路要走。
未上市房企對(duì)于千億規(guī)模都有如此執(zhí)念，更不用提上市房企。早年間，首創(chuàng)置業(yè)管理層提出，“2018年保750億沖800億、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元的銷售目標(biāo)?！?/p>
但等到首創(chuàng)置業(yè)于2021年9月30日正式退市，外界都沒(méi)等來(lái)其跨進(jìn)千億陣營(yíng)的喜訊。據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)顯示，去年全年，首創(chuàng)置業(yè)僅實(shí)現(xiàn)546.2億元業(yè)績(jī)，與千億業(yè)績(jī)相差甚遠(yuǎn)。
而另一家華南上市房企則命途更加曲折。作為深圳的老牌房企，花樣年成立至今已有20多年，卻屢屢錯(cuò)失行業(yè)周期。2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標(biāo)；次年，其創(chuàng)始人曾寶寶再次回到前臺(tái)。
2020年年初，花樣年調(diào)整目標(biāo)，將該年銷售目標(biāo)定為450億元，并將千億目標(biāo)推遲至2021年。重新復(fù)出的曾寶寶喊出要加快速度，為此公司加大了拿地力度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年花樣年拿地金額為116億元，而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。
然而，進(jìn)入2021年，花樣年卻因?yàn)槲茨苋缙谥Ц睹涝獋?，進(jìn)入暴雷房企陣營(yíng)。去年全年，其銷售額約465.94億元。從目標(biāo)進(jìn)度來(lái)看，花樣年沖擊千億宣告失敗。
此外，還有金輝控股、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)等未能完成千億目標(biāo)的中型房企。當(dāng)下，地產(chǎn)頹勢(shì)之下，這些房企想進(jìn)入千億陣營(yíng)時(shí)間或會(huì)再次延長(zhǎng)。
狂奔與代價(jià)
早些年，房企為了拿到千億陣營(yíng)入場(chǎng)券，會(huì)不惜一切代價(jià)，以高杠桿+高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上的大躍進(jìn)。但“三條紅線”、“兩集中供地”、“五檔房貸”等政策出臺(tái)之后，卻打亂了這些房企原有的節(jié)奏。
在某房企高管看來(lái)，“最難受的可能就是在前幾年開(kāi)始通過(guò)高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的方式快速擴(kuò)張沖擊千億的中小型企業(yè)?，F(xiàn)在政策和市場(chǎng)環(huán)境都發(fā)生了很大變化，他們剛坐穩(wěn)千億寶座，卻要為幾年前的任性擴(kuò)張買單?！?/p>
因?yàn)橐恍┲行⌒头科笤跊_擊千億規(guī)模的過(guò)程中，往往會(huì)為了達(dá)到規(guī)模而忽略其它方面的考量，造成難以挽回的后果，例如新力、藍(lán)光、佳兆業(yè)、奧園等千億出頭的房企就是如此。
作為江西房企中的黑馬，新力從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績(jī)，僅用10年的時(shí)間做到，堪稱“神速”。作為掌門人的張園林，年僅43歲就成為千億上市房企老板。
為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式。高周轉(zhuǎn)下積藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭遇不測(cè)，資金鏈便會(huì)崩塌。
與此同時(shí)，高杠桿、高負(fù)債也成為張園林的心病，以至于他不得不通過(guò)各種手段降低負(fù)債。
但新力凈負(fù)債率出現(xiàn)跳水式下降，也被外界質(zhì)疑財(cái)務(wù)“粉飾”之嫌。2020年3月，新力控股發(fā)布的上市后的首份年報(bào)，凈負(fù)債率從2018年的高達(dá)237%下降至2019年的67%。2020年繼續(xù)下降至63.6%，到2021年上半年進(jìn)一步降至50.5%。
說(shuō)到底，張老板就是利用規(guī)模龐大的少數(shù)股東權(quán)益（也就是合聯(lián)營(yíng)公司），調(diào)低了負(fù)債率。
雖然紙面好看了，但資本市場(chǎng)未必會(huì)買賬。新力在上市前埋下的隱患，最終在上市后就一步步顯露。去年中秋，新力股價(jià)出現(xiàn)跳水式畫面，跌幅高達(dá)九成，就此拉開(kāi)暴雷序幕。
新力僅是千億房企暴雷的一個(gè)縮影，去年藍(lán)光也因?yàn)樵缜皼_千億時(shí)步子邁太大而一蹶不起。
“川系一哥”的藍(lán)光，2016年實(shí)現(xiàn)銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計(jì)劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長(zhǎng)至582億元、855.39億元。2019年，藍(lán)光以1079.8億元銷售額正式進(jìn)入“千億房企俱樂(lè)部”，并在當(dāng)年設(shè)立上?？偛俊?/p>
沖千億路途中，藍(lán)光拿地迅速攀升，溢價(jià)率高企。2015年至2020年，藍(lán)光發(fā)展拿地?cái)?shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。另一邊，2020年藍(lán)光公布溢價(jià)率的52幅土地中，超過(guò)30%的有37幅，其中有21幅超過(guò)50%，5幅超過(guò)100%。
值得注意的是，藍(lán)光在“上海+成都”雙總部模式下，急速擴(kuò)展進(jìn)入的城市多為華東三、四線城市，這些城市的去化情況并不樂(lè)觀。黑鐵時(shí)代下，擴(kuò)張戰(zhàn)略之下接連激進(jìn)拿地投資，以及疊加雙總部戰(zhàn)略受阻，對(duì)于藍(lán)光都是致命一擊。
風(fēng)起于青萍之末，內(nèi)因卻早已伏脈千里。張園林、楊鏗們用血淋淋的教訓(xùn)提醒著同類房企，要謹(jǐn)慎把握好擴(kuò)張戰(zhàn)略與穩(wěn)健安全兩把雙刃劍，否則行差踏錯(cuò)，不僅無(wú)法博得更大發(fā)展，公司本身還會(huì)被拖入深淵。
不以規(guī)模論英雄
中小房企緣何對(duì)千億規(guī)模有著如此深的執(zhí)念？
在地產(chǎn)行業(yè)“大象起舞”的年代，千億目標(biāo)已成為房企的標(biāo)配。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)流行一句話，“未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模如果達(dá)不到千億，就幾乎沒(méi)有玩的資格”。潛移默化下，眾多中小房企亦不能置身事外。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，有超過(guò)100家房企在2017-2018年提出“千億目標(biāo)”。
“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)。”某房企高管曾如是說(shuō)。持有相同觀點(diǎn)的并不只一家房企。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾在2018年中報(bào)中表示，“規(guī)模與效率決定生死”；融僑集團(tuán)高管也曾表示，千億門檻已是行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)，在接下來(lái)兩到三年時(shí)間里，一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有達(dá)到千億規(guī)模，就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事，在整個(gè)行業(yè)里面沒(méi)有太大的話語(yǔ)權(quán)。
事實(shí)上，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，因此多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤(rùn)與安全，不斷搶占市場(chǎng)份額，做大做強(qiáng)。
通常而言，銀行會(huì)基于房企規(guī)模、償貸能力等各方面做出考量，是否貸款給房企。而千億房企有著先天優(yōu)勢(shì)，自然要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房企。
業(yè)內(nèi)人士曾分析稱，資源都在向大房企集中，銀行等金融機(jī)構(gòu)大多給到百?gòu)?qiáng)房企貸款。此外，房企做大規(guī)模后，還可以吸引更多人才加入平臺(tái)，人才、資金都有后企業(yè)才可以進(jìn)行拿地、銷售、周轉(zhuǎn)。
另一方面，在銷售端，購(gòu)房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問(wèn)也經(jīng)常以是全國(guó)知名千億房企開(kāi)發(fā)等話術(shù)吸引購(gòu)房者。不難看到，消費(fèi)者往往會(huì)認(rèn)為大房企開(kāi)發(fā)的樓盤，質(zhì)量售后有保證。
然而眼下，地產(chǎn)規(guī)則和秩序在重塑，迫使房企不得不重新審視擴(kuò)張步伐，以及業(yè)績(jī)目標(biāo)作出調(diào)整。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，逾8成未完成年度銷售目標(biāo)。
進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，2月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比腰斬。
另一邊，地產(chǎn)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴(yán)峻，隨著上半年債務(wù)集中到期，部分企業(yè)償債壓力進(jìn)一步加大。從近期政策層面來(lái)看，雖然有所緩和，但就目前的市場(chǎng)情況而言，政策放松力度和形勢(shì)與2008年及2014年不能同日而語(yǔ)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)的作用。
所以，在房地產(chǎn)行業(yè)的今天，不以規(guī)模論英雄，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才是硬道理。不管是否身居千億陣營(yíng)，都應(yīng)該存有敬畏之心，將利潤(rùn)和現(xiàn)金流放在最重要的位置，停止亂拍地，收縮擴(kuò)張戰(zhàn)線，回籠資金。
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