7月21日，國(guó)新辦舉行介紹上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)。當(dāng)記者問(wèn)到：今年因樓房爛尾風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生比以往增多，是否該取消期房預(yù)售？銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相回應(yīng)說(shuō)：國(guó)家會(huì)統(tǒng)籌考慮這個(gè)問(wèn)題。“這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。”
(資料圖片)
什么是商品房預(yù)售制？
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來(lái)說(shuō)，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。
商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。在立法層面，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售制度于1994年正式確立。《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。
商品房預(yù)售資金如何監(jiān)管？
商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
近兩年來(lái)，多地均通過(guò)出臺(tái)系列政策，要求房企加強(qiáng)預(yù)售資金信息披露，為業(yè)主安心置業(yè)打“強(qiáng)心針”。特別是今年6月以來(lái)，多地新建商品房停工、逾期交付、預(yù)售資金被違規(guī)轉(zhuǎn)移等問(wèn)題逐漸暴露，影響“保交樓”進(jìn)度和購(gòu)房者信心修復(fù)。
福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局于2021年11月發(fā)布《關(guān)于各房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示有關(guān)事項(xiàng)的函》。其中明確要求：“各房地產(chǎn)企業(yè)必須將預(yù)售許可證、監(jiān)管賬戶、與監(jiān)管賬戶綁定的POS機(jī)的商戶名，商戶號(hào)等信息同時(shí)在公示欄、沙盤(pán)、繳款處等三個(gè)醒目位置進(jìn)行公示。”
7月6日，杭州發(fā)布《關(guān)于杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行項(xiàng)目招標(biāo)公告》，要求購(gòu)房者所有相關(guān)購(gòu)房款項(xiàng)都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網(wǎng)簽。
此外，廈門(mén)、蘇州、無(wú)錫、珠海、北京、石家莊、重慶、濟(jì)南、天津、青島、西安、成都、南通等多個(gè)地區(qū)便印發(fā)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，旨在規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，弱化預(yù)售資金的融資功能。
地方政府進(jìn)行個(gè)性施策
7月19日，四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)通知，指導(dǎo)各轄區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作。通知明確，遂寧全市83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)，督促未開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動(dòng)工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營(yíng)，按期完工。
就在同一天，“咸陽(yáng)住建”發(fā)布咸陽(yáng)市住建局組織召開(kāi)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集體約談會(huì)的消息，內(nèi)容包括建立一對(duì)一幫扶政策，要求對(duì)在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房。
關(guān)于商品房預(yù)售制，目前有兩種態(tài)度，一種從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益出發(fā)推進(jìn)期房預(yù)售制度改革，另一種則主張徹底實(shí)行現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)、虛假承諾等問(wèn)題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。
但現(xiàn)房銷售推進(jìn)起來(lái)有客觀困難。因?yàn)楝F(xiàn)房銷售拉長(zhǎng)了運(yùn)營(yíng)時(shí)間，中間的資金成本和營(yíng)銷成本都會(huì)攀升，操作困難。
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