隨著一次城市化漸入尾聲，中國的城鎮(zhèn)化率已然邁過60%門檻。從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率在60%-70%區(qū)間，城市的開發(fā)建設(shè)邏輯將會出現(xiàn)明顯分界。
例如美國在城鎮(zhèn)化率達到70%以后，開始在全國范圍內(nèi)開展了以清理貧民窟為主的大規(guī)模拆遷運動；法國城鎮(zhèn)化率達到60%以后，城市建設(shè)重點轉(zhuǎn)向促進城市更新和對歷史傳統(tǒng)元素的復興，重點強調(diào)歷史建筑的保護。
北上廣深作為我國經(jīng)濟和政治發(fā)展的中心，城鎮(zhèn)化率已超80%，按照經(jīng)驗推斷，這些城市已經(jīng)步入了城市更新的深度發(fā)展期，契合城市發(fā)展特色的更新路徑正在加速構(gòu)建。
(資料圖片)
7月24日，伴隨黃浦區(qū)建國東路68街坊、67街坊（東塊）最后一個成片舊改地塊二輪簽約，上海全面完成成片二級舊里以下房屋的征收工作。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，上海城市更新累計征收面積已超10000萬㎡，釋放建面預計達到15000萬㎡。從數(shù)據(jù)趨勢中能明顯看到，征收總量自2018年之后呈大幅下降趨勢，2013年以后征收總量開始持續(xù)低于200萬平方米，追求精致、高效的城市更新下半場其實早就已經(jīng)到來。
這些被釋放的稀有空間，普遍位于上海中心城區(qū)地段。我們以統(tǒng)計局公布的2020年征收數(shù)據(jù)為例，黃浦、楊浦、虹口、靜安等中心四區(qū)的征收面積分別占總量的36%、22%、18%、9%，合計超過80%。
如何用好這些地塊，最大化地塊綜合價值（包含文化價值、商業(yè)價值、公共效益等），關(guān)乎各區(qū)未來二十年以上的發(fā)展態(tài)勢，各區(qū)政府勢必對這些僅存的增量空間寄予厚望。最優(yōu)的投資標的，伴隨著最嚴苛的進駐門檻和最激烈的市場競爭，正向頭部開發(fā)企業(yè)們走來。
以黃浦區(qū)最新出讓的兩幅重磅歷史風貌地塊為例，金陵東路地塊首次加入“三道紅線”遴選條件，明顯加強了對企業(yè)投入資金、沉淀資金、回籠資金的能力考量；福佑地塊則顯著提高了對企業(yè)的落稅能力的考量，要求簽訂協(xié)議，保證綜合驗收和驗收通過后五年內(nèi)，對本區(qū)綜合稅收貢獻累計不少于264億元的巨額稅收。
與此同時，兩地塊同時對于企業(yè)運營能力提出極高要求，運營能力也成為了僅次于報價外占比最高的評分項。
8月1日，深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《深圳市2022年度城市更新和土地整備計劃》的通知。
拆除重建類更新項目方面，2022年拆除重建類城市更新單元計劃指標從2021年的560公頃調(diào)整為595公頃，上浮6.25%，但總體論調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。其中2021年的560公頃為“建議值”，2022年的595公頃為“上限值”，管控意味增強。
這與克而瑞日常監(jiān)測及調(diào)研情況相一致，在住建部提出城市更新禁止大拆大建后，深圳市拆除重建類城市更新項目整體進度都明顯放緩。
此外，《計劃》還針對城市更新單元計劃建立流量管控機制，將2022年度新增城市更新單元計劃規(guī)模與2021年城市更新和土地整備各項完成任務進行關(guān)聯(lián)，進一步增強政府對于新增更新單元計劃規(guī)模的管控。
值得注意的是，重點更新單元不在上述流量管控范圍內(nèi)，大片區(qū)的城市更新項目窗口尚存。
利益統(tǒng)籌類項目方面，2021年深圳市共計劃完成土地整備任務1011公頃，實際完成土地整備任務1880.05公頃，目標完成率達到186%，顯著高于計劃值，表明此種方式成為政府主推項。
2022年計劃全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模1000公頃，其中通過土地整備完成不少于900公頃，占比達到90%，利益統(tǒng)籌成為釋放存量用地空間的主要方式。
由于深圳土地制度的變遷，統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)后大規(guī)模的城中村違建，遺留下一系列土地問題，導致原先關(guān)外地區(qū)的土地難以確權(quán)，無法達到城市更新類項目啟動要求，轉(zhuǎn)而通過利益統(tǒng)籌的方式進行存量土地開發(fā)是情理之中。
需要注意的是，運用利益統(tǒng)籌方式進行的土地整備，由政府主導，且留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。
此外留存比例還有一部分需要進行原住民安置、配套設(shè)施等建設(shè)，實際可供企業(yè)開發(fā)的部分不足40%。
以8月9日深圳特發(fā)集團獲取的公明街道李松蓢社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目為例，項目實施范圍面積共計36.1公頃，留用土地面積共計13.6公頃，留用地比例約37.7%。
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文章來源:丁祖昱評樓市