隨著一次城市化漸入尾聲，中國的城鎮化率已然邁過60%門檻。從國際經驗來看，城鎮化率在60%-70%區間，城市的開發建設邏輯將會出現明顯分界。
例如美國在城鎮化率達到70%以后，開始在全國范圍內開展了以清理貧民窟為主的大規模拆遷運動；法國城鎮化率達到60%以后，城市建設重點轉向促進城市更新和對歷史傳統元素的復興，重點強調歷史建筑的保護。
北上廣深作為我國經濟和政治發展的中心，城鎮化率已超80%，按照經驗推斷，這些城市已經步入了城市更新的深度發展期，契合城市發展特色的更新路徑正在加速構建。
(資料圖片)
7月24日，伴隨黃浦區建國東路68街坊、67街坊（東塊）最后一個成片舊改地塊二輪簽約，上海全面完成成片二級舊里以下房屋的征收工作。
統計局數據顯示，截至2020年，上海城市更新累計征收面積已超10000萬㎡，釋放建面預計達到15000萬㎡。從數據趨勢中能明顯看到，征收總量自2018年之后呈大幅下降趨勢，2013年以后征收總量開始持續低于200萬平方米，追求精致、高效的城市更新下半場其實早就已經到來。
這些被釋放的稀有空間，普遍位于上海中心城區地段。我們以統計局公布的2020年征收數據為例，黃浦、楊浦、虹口、靜安等中心四區的征收面積分別占總量的36%、22%、18%、9%，合計超過80%。
如何用好這些地塊，最大化地塊綜合價值（包含文化價值、商業價值、公共效益等），關乎各區未來二十年以上的發展態勢，各區政府勢必對這些僅存的增量空間寄予厚望。最優的投資標的，伴隨著最嚴苛的進駐門檻和最激烈的市場競爭，正向頭部開發企業們走來。
以黃浦區最新出讓的兩幅重磅歷史風貌地塊為例，金陵東路地塊首次加入“三道紅線”遴選條件，明顯加強了對企業投入資金、沉淀資金、回籠資金的能力考量；福佑地塊則顯著提高了對企業的落稅能力的考量，要求簽訂協議，保證綜合驗收和驗收通過后五年內，對本區綜合稅收貢獻累計不少于264億元的巨額稅收。
與此同時，兩地塊同時對于企業運營能力提出極高要求，運營能力也成為了僅次于報價外占比最高的評分項。
8月1日，深圳市規劃和自然資源局關于印發《深圳市2022年度城市更新和土地整備計劃》的通知。
拆除重建類更新項目方面，2022年拆除重建類城市更新單元計劃指標從2021年的560公頃調整為595公頃，上浮6.25%，但總體論調出現轉變。其中2021年的560公頃為“建議值”，2022年的595公頃為“上限值”，管控意味增強。
這與克而瑞日常監測及調研情況相一致，在住建部提出城市更新禁止大拆大建后，深圳市拆除重建類城市更新項目整體進度都明顯放緩。
此外，《計劃》還針對城市更新單元計劃建立流量管控機制，將2022年度新增城市更新單元計劃規模與2021年城市更新和土地整備各項完成任務進行關聯，進一步增強政府對于新增更新單元計劃規模的管控。
值得注意的是，重點更新單元不在上述流量管控范圍內，大片區的城市更新項目窗口尚存。
利益統籌類項目方面，2021年深圳市共計劃完成土地整備任務1011公頃，實際完成土地整備任務1880.05公頃，目標完成率達到186%，顯著高于計劃值，表明此種方式成為政府主推項。
2022年計劃全市通過城市更新和土地整備實現用地保障規模1000公頃，其中通過土地整備完成不少于900公頃，占比達到90%，利益統籌成為釋放存量用地空間的主要方式。
由于深圳土地制度的變遷，統征統轉后大規模的城中村違建，遺留下一系列土地問題，導致原先關外地區的土地難以確權，無法達到城市更新類項目啟動要求，轉而通過利益統籌的方式進行存量土地開發是情理之中。
需要注意的是，運用利益統籌方式進行的土地整備，由政府主導，且留用土地規模原則上不得超過項目規劃建設用地面積的55%。
此外留存比例還有一部分需要進行原住民安置、配套設施等建設，實際可供企業開發的部分不足40%。
以8月9日深圳特發集團獲取的公明街道李松蓢社區土地整備利益統籌項目為例，項目實施范圍面積共計36.1公頃，留用土地面積共計13.6公頃，留用地比例約37.7%。
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文章來源:丁祖昱評樓市