眾所周知，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。一般而言，房?jī)r(jià)(房地產(chǎn)價(jià)格)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
【資料圖】
第一、土地成本
土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)等，通常土地成本占房?jī)r(jià)的30%~40%。
近些年伴隨地價(jià)不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達(dá) 40%~50%，競(jìng)相地塊更高。
第二、建筑安裝成本
建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)等，整體算下來，一般占房?jī)r(jià)的20%~35%，精裝修的樓盤會(huì)更高些。在大城市中由于房?jī)r(jià)較高，建筑安裝成本占比相對(duì)更低。
第三、銷售管理成本
銷售管理成本一般占房?jī)r(jià)10%~15%，包括開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理成本、廣告宣傳、營(yíng)銷代理、資金財(cái)務(wù)成本及其他費(fèi)用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場(chǎng)不景氣時(shí)，銷售成本會(huì)明顯提高，有些海景房可達(dá)10% 以上。
第四、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成本
開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等，不同城市的稅費(fèi)繳納比例和金額會(huì)有一些差別。
第五、開發(fā)商利潤(rùn)
除去上述成本支出，剩下部分就是利潤(rùn)，一般占房?jī)r(jià) 8%~15%。當(dāng)然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價(jià)率更高，因而利潤(rùn)相比更高。
因而，房?jī)r(jià)的走向并不是按普通人的意向而變的。一個(gè)房屋售價(jià)的構(gòu)成=地價(jià)+建安成本+稅費(fèi)+銷售管理成本+開發(fā)商利潤(rùn)。一個(gè)地區(qū)的同塊地價(jià)，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動(dòng)，那么只有建安成本擠壓空間較大。
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文章來源:樂居買房
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