“跳單”現(xiàn)象集中在房地產(chǎn)中介交易領(lǐng)域，不少購(gòu)房者會(huì)覺(jué)得此類(lèi)行為可以節(jié)省費(fèi)用，只要沒(méi)有簽合同就不會(huì)構(gòu)成違法行為，但事實(shí)真的如此嗎？
對(duì)于“跳單”行為，我國(guó)法律之前對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對(duì)實(shí)踐需要的回應(yīng)，專(zhuān)門(mén)新增了相應(yīng)規(guī)定。
(資料圖)
《民法典》第九百六十五條作出了明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
若與中介之間沒(méi)有簽訂服務(wù)協(xié)議，是否可以拒絕支付？
我國(guó)《合同法》第十條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。但《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬于部門(mén)規(guī)章，不屬于行政法規(guī)，即便是口頭形式或者其他形式，只要當(dāng)事人雙方表達(dá)意思一致即可。
按照履行進(jìn)度，若中介人員已向委托方推薦合適的房源，且委托方有意向購(gòu)買(mǎi)并與房主洽談，按照法律規(guī)定，中介與委托人之間的中介合同便已成立。
專(zhuān)家稱(chēng)：根據(jù)這條規(guī)定，委托人繞過(guò)中介人，直接與第三人簽訂合同，需要同時(shí)符合三個(gè)條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
這里面第一個(gè)條件就是中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務(wù)。
司法實(shí)踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱(chēng)不一，有居間合同、中介合同、房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)合同，還有看房確認(rèn)書(shū)或看房協(xié)議書(shū)，因此，不能簡(jiǎn)單地以合同名稱(chēng)來(lái)判斷是否屬于中介合同關(guān)系，如果合同內(nèi)容在實(shí)質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。
而且，合同生效后，中介人需按約定向委托人實(shí)際履行報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的義務(wù)：比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務(wù)，這是中介人獲取報(bào)酬的權(quán)利來(lái)源。
雙方簽訂中介合同后，中介人未實(shí)際提供中介服務(wù)，委托人跳過(guò)中介人直接與第三人交易，中介人無(wú)權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
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