好事接踵而來！1月9日上午10點零8分，位于平頂山衛(wèi)東區(qū)湛北路與孟寶鐵路東北側的一宗住宅類地塊出讓成交，成交額1.39億元。
(資料圖片僅供參考)
與4天前平頂山新華區(qū)成交的那宗住宅地塊一樣，競價過程也十分平淡。
這宗地塊2022年12月30日開始掛牌后，第二天（12月31日）下午4點多出現(xiàn)了第一次報價，260萬元/畝，地塊的起始價也是這個數(shù)額。直到今天上午9點零9分，出現(xiàn)第二次報價，264萬元/畝，此后再無人報價，地塊宣布成交，總成交額1.3944億元。
航拍地塊現(xiàn)狀
拿地單位令人意想不到，是令人陌生的平頂山市普生泓潤房地產開發(fā)有限公司。
“愛企查”顯示，這家公司成立于2020年4月，注冊資金1000萬元，注冊地位于衛(wèi)東區(qū)礦工路中段北34號院普生大廈8樓。投資方分別是平頂山市普生藥業(yè)有限公司占51%、李某某占29%、杜某某占20%。法人代表是陳某某，而普生藥業(yè)的法人代表也是陳某某。顯然，這家房地產公司是普生藥業(yè)的子公司。
但在房地產領域，還沒聽說過這家公司在平頂山市區(qū)開發(fā)過哪些樓盤。
2022年12月27日，樓品薈介紹這宗地塊的推文（《平頂山市區(qū)兩宗住宅地塊掛牌！元旦后競價》）中已經講到，該地塊的最大優(yōu)勢是地段不錯，既位于主城區(qū)內，又避開了熙熙攘攘的鬧市，周邊的教育、醫(yī)療、商業(yè)、體育等又離得不遠，可謂是市區(qū)不可多得的優(yōu)質地段。
但細細看了這宗地塊的規(guī)劃指標和城市設計，發(fā)現(xiàn)這里將來的居住體驗應該是很不錯的。理由有以下四點。
地塊四大看點
一，建的房子很少
規(guī)劃上地塊的容積率是1.7，城市設計上標注是1.584，也就是實際上比規(guī)劃的還要少0.1。這在地塊周邊3公里以內甚至更大的范圍內是沒有如此低容積率的樓盤的。
也許不少網(wǎng)友對容積率沒有什么概念，那么咱就以在同樣的用地面積上蓋多少套住房來比較一下。
這宗今天成交的地塊為A-02地塊，面積是52.82畝，地塊的西邊還有一宗A-01地塊，面積13.28畝，兩宗地塊加起來約66.1畝。根據(jù)地塊城市設計顯示的數(shù)據(jù)，A-01和A-02地塊共計的住宅建筑面積63701.15m2，總戶數(shù)是476戶。
那么，這就可以與其他樓盤比較一下了。
地塊技術經濟指標截圖
地塊東邊偏北的深百匯海棠府很不錯的吧，據(jù)說已經售罄，它的占地面積近50畝，有600多套住宅。
地地塊西邊的豫森公館也不錯吧，其爛尾前買的人也很多，它的占地面積才35畝，也有600多戶住宅。
這個A-01和A-02地塊的占地面積分別比以上兩個項目大了24%和47%，而住宅套數(shù)卻均分別少了20%。
這兩宗地塊共規(guī)劃了14棟住宅樓，2棟為17層，1棟12層，6棟為9層，5棟為6層。顯然，3棟為小高層外，另11棟均是洋房。這種設計明顯碾軋了周邊的樓盤，甚至在整個老城區(qū)的中心區(qū)域都是不多見的。
城市設計規(guī)劃截圖
大家都明白，居住的舒適度是與居住人口的密度成反比的，人口密度越大，舒適體驗就越差，人口密度越小，舒適體驗就越好。
二，整體綠化很細
一般的控制性詳細規(guī)劃中，對綠化的要求往往是粗線條的，給出個綠地率就行了。
而這個地塊的規(guī)劃和城市設計中，對綠化規(guī)劃的比較詳細，不僅給出了綠地率不小于35%，而且還要求：居住街坊內集中綠地的規(guī)劃建設應符合下列規(guī)定：
其一，新區(qū)建設不應低于0.50m2/人，舊區(qū)建設不低于0.35m2/人。這是把大塊的集中綠地面積平均到居住的人頭上了，規(guī)劃中這里的居住人口是1524人，那么小區(qū)內的集中綠地面積就不能小于這比例。
其二，寬度不應小于8米。也就是說，既然是集中綠地，那綠地的寬度至少是8米。雖然沒有規(guī)定長度是多少，但肯定比寬度要長。
其三，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應少于1/3。也就是建的綠地能被太陽照射的面積不少于三分之一。
你看這詳細不，你在其他規(guī)劃中見過嗎？
城市設計規(guī)劃截圖
三，內部配套很全
其一，在地塊東北部配建一棟3層高的幼兒園用房，9班制，建筑面積不少于3300平方米。也許有人會說，樓盤配建幼兒園不是很平常嘛。是的，不少樓盤都配建有幼兒園，但配建幼兒園的樓盤多是有千余戶住宅的大盤，這個地塊可是連500戶都不到的樓盤啊。
其二，地塊內除配建垃圾回收點外，還要求配建1處再生資源回收點，用地面積不少于6平方米。而且，還要求配建一處公廁，建筑面積不少于60平方米。并要求設置于地塊內人流集中處，也就是要結合配套設施及室外綜合健身場地、老年戶外活動場地進行設置。小區(qū)里配建公廁是不多見的。其三，地塊東南西北均有出入口，這就意味著地塊內外還要建兩條路。地塊現(xiàn)有的道路是南邊的湛南路和北邊的文化路。小區(qū)的西邊將建一條規(guī)劃路，而小區(qū)的東部，還要建一條南北向的穿越小區(qū)的街坊路。
四，小區(qū)車位很足
在以往許多規(guī)劃中，樓盤配建機動車停車位一般是每戶1輛，大于140平的每戶1.5輛。而這個地塊規(guī)劃卻突破了這一常規(guī)，機動車停車位住宅建筑面積小于140平方米的每戶1.2輛，建筑面積大于等于140平方米的每戶不少于1.5輛。因此，這476戶人家的停車位就達到了628輛，其中地面62輛，地下566輛。
非機動車停車位配建：住宅不少于1.5輛/戶，商業(yè)每百平方米8輛，共計883輛。
城市設計規(guī)劃截圖
看了以上四點，你會不會感嘆：將來住這里，真得勁兒！
房價會是多少？
那么，有如此優(yōu)勢的樓盤將來房價會是多少呢？
樓盤成本價=樓面價+樓面建筑成本+資金成本+管理費用+銷售費用。
按今天的成交價，其樓面價相當于2475元/m2。客觀地說，這個項目配建的設施較多，如果后邊四項的費用共計在2500元/m2至3000元/m2之間的話，那么樓盤的成本應該在5000元/m2至5500元/m2之間。按照10%的凈利潤來算，售價大體在6000元/m2以內。
當然，這是筆者估算的，與實際情況可能有一定差距，僅供大家參考。
編輯：LS
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文章來源:樂居買房