事件
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新城控股(601155)發布2022年三季報，主要內容如下：
2022年前三季度公司實現營業收入617.54億元，歸母凈利潤33.49億元；歸母凈利潤率5.42%，同比上升0.03個百分點，EPS1.48元。其中第三季度單季實現營業收入189.51億元，歸母凈利潤3.4億元；歸母凈利潤率1.79%,EPS0.15元。
核心觀點
公司2022年前三季度毛利率從去年同期的19.84%上升至21.29%，資產減值損失從9.99億元收窄至1.63億元。
銷售仍處磨底期，自持物業運營穩定。公司自持物業運營穩定，前三季度實現租金收入67.19億元，同比增長約17.49%，對公司的現金流形成了穩定支撐。
商業板塊收入增長，新開業7座吾悅廣場。公司商業地產業務發展良好，三季度末持有物業數量從去年同期的126座上升至134座，整體出租率為95.12%。前三季度，公司商業運營總收入為71.95億元，同比增長18.13%。2022年三季度，公司新開業7座吾悅廣場——安慶匯峰吾悅廣場、宿遷沭陽吾悅廣場、安康吾悅廣場、宜昌西陵吾悅廣場、重慶江津吾悅廣場、南昌進賢吾悅廣場、大同云岡吾悅廣場。
三道紅線繼續達標，公司年內已無需要償付的境內外公開市場到期公司債券及票據。公司積極響應三道紅線政策，報告期末公司全部指標均達標，剔除預收賬款后的資產負債率為68.51%，凈負債率為48.25%，現金短債比為1.07。公司已于2022年10月25日提前將公司2018年公開發行公司債券(第一期)(品種二)到期本息合計228,744.00萬元全額匯入中國證券登記結算有限責任公司結算備付金專用賬戶。截至2022年10月26日，公司年內已無需要償付的境內外公開市場到期公司債券及票據。
投資建議
公司長期以來財務穩健、經營良好，融資支持政策受益度有望居前，“商業+住宅”雙輪驅動具備競爭力，維持“推薦”評級。考慮到行業銷售下行，以及現金流對竣工交付的影響，我們調整預測公司2022-2024年營業收入為1247.56億元、1279.09億元、1346.79億元，歸母凈利潤為86.94億元、92.21億元、102.93億元，EPS為3.85元、4.08元、4.55元，對應PE為4.44倍、4.19倍、3.75倍。
風險提示
房地產行業政策調整存在不確定性，結算節奏與毛利率存在不確定性。