《港灣商業(yè)觀察》梁美燕
2022年前三季度，新城控股的經營業(yè)績仍然不容樂觀。與此同時，繼2021年后，新城控股再次宣布調整組織架構。經過調整反思，新城控股能否跨越險灘？
架構調整側重大資管，股價反而下跌
(資料圖片僅供參考)
12月12日，據(jù)悉，新城控股（601155.SH）對集團及各事業(yè)部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰(zhàn)略總部、投資總部、風控總部。此外，地產開發(fā)事業(yè)部負責全品類地產開發(fā)、代建；商業(yè)管理事業(yè)部負責全品類商業(yè)管理，強化商業(yè)深度運營相關職能。
不過，資本市場上，投資者對此番調整似乎并不買賬。自12月12日至12月30日，股價反而下跌了13.94%。
據(jù)悉，新城控股正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險。此次組織架構調整，也將更好支持大資管戰(zhàn)略落地。
當下組織架構調整的原因何在？IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜對《港灣商業(yè)觀察》表示，新城控股之前以開發(fā)型業(yè)務和運營行業(yè)務并重來實現(xiàn)雙輪驅動式發(fā)展，經過幾年來的快速發(fā)展積累了較大規(guī)模的自持和運營性資產，而近年來的開發(fā)型業(yè)務受市場調整因素的影響而增長乏力，使得運營型業(yè)務日顯重要。
“而向大資管方向轉型，既是新城控股自身持有型和運營型資產規(guī)模不斷提升之下的轉型需要，也是在當今開發(fā)型業(yè)務可持續(xù)增長壓力不斷加大之下提升公示業(yè)績和資產運營效率的必然選擇，對于穩(wěn)定和改善新城控股的現(xiàn)金流、營收、業(yè)績的重要性是不言而喻的。”
2020年以來，新城控股就多番調整組織構架。2020年初，新城控股將10個區(qū)域公司和15個城市公司合并為19個區(qū)域公司，隨后又新設立康養(yǎng)事業(yè)中心，由此組織架構調整為住宅開發(fā)事業(yè)部、商業(yè)開發(fā)事業(yè)部、商業(yè)管理事業(yè)部、康養(yǎng)事業(yè)中心等。
2021年，新城控股對住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部組織架構的升級迭代。先由住宅開發(fā)19區(qū)合并為14區(qū)，商業(yè)開發(fā)由3區(qū)裂變?yōu)?區(qū)。隨后，住宅開發(fā)原14個大區(qū)與商業(yè)開發(fā)原四大區(qū)域全面整合為10個大區(qū)。
營收、凈利潤下滑近半，全年銷售不樂觀
此次調整背后，是新城控股仍然表現(xiàn)不佳的業(yè)績情況。財報顯示，新城控股在2022年前三季度的營收為617.54億元，同比減少43.41%；歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08%，營收和凈利潤仍然雙雙延續(xù)著中報的負增長局面。
11月，新城控股實現(xiàn)合同銷售額約65.31億元，同比下降67.44%；銷售面積約71.64萬平方米，同比下降66.42%。2022年前11個月，新城控股累計實現(xiàn)合同銷售額約1094.81億元，同比下降48.59%；銷售面積約1117.01萬平方米，同比下降46.72%。
早前的11月22日，標普已將新城發(fā)展（01030.HK）和其子公司新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“BB-”。同時將新城控股的未償還高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調至“B+”。
標普指出，對新城發(fā)展的負面展望反映了該公司的銷售和流動性在未來12個月可能繼續(xù)惡化的風險，且其杠桿率將繼續(xù)上升。對新城發(fā)展的負面展望反映出該公司的流動性緩沖可能進一步收窄的風險。這可能是因為未來12個月的銷售額下降和現(xiàn)金損耗的情況超出標普預期。
在銷售額和利潤率不斷下降的情況下，新城發(fā)展的杠桿率也可能上升。然而，標普預計該公司將擁有穩(wěn)定的租金收入，并從其商業(yè)物業(yè)獲得融資支持，以部分緩解上述風險，并在2022年剩余時間和2023年解決債務集中到期問題。
由于銷售疲軟和現(xiàn)金枯竭，新城發(fā)展的流動性緩沖進一步收窄，因此標普下調其評級。標普預計2022年剩余時間的銷售將進一步疲軟，全年合同銷售總額將達到1190億至1210億元人民幣，與2021年相比下降47%至49%。
標普認為，由于新城發(fā)展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲，2023年該公司的銷售可能會保持疲軟。與此同時，為償還債務，在2022年第三季度新城發(fā)展消耗了約100億元人民幣的現(xiàn)金，進一步加大了其流動性緩沖的壓力。基于上述因素，標普已將對該公司流動性的評估從“充足”調整為“稍有不足”。
截至2022年9月30日，銀行和其他非銀行金融機構融資分別占公司總債務的57%和7%左右。鑒于國內房地產行業(yè)持續(xù)疲軟，信托公司可能會要求新城發(fā)展提前償還債務。隨后新城發(fā)展將需要利用內部資源有序地削減債務。新城控股在2022年第三季度使用了新的運營資金貸款，該公司的有息債務或減少了60億元人民幣。
不過，近期多項利好政策下，公司的再融資風險得到明顯緩解。12月12日，新城控股成功發(fā)行了規(guī)模20億、票面利率為4.3%的2022年第三期中期票據(jù)。
與此同時，標普也稱，新城發(fā)展的無產權負擔商業(yè)物業(yè)投資組合可為其提供資金支持。該公司在2022年第三季度提取運營資金貸款方面創(chuàng)造了良好的記錄。在此期間，該公司提取了約30億元人民幣。
新城發(fā)展仍有超過50個吾悅廣場購物中心，未質押價值為400-500億元人民幣，截至2022年9月30日其總債務約為840億元人民幣。這一比率是受評房企中最高的之一。標普估計上述物業(yè)至少可以提供150億元人民幣的額外融資。該公司還于2022年9月發(fā)行了10億元人民幣的中期票據(jù)，質押了旗下部分吾悅廣場商場。
緩解了企業(yè)短期內的資金壓力，新城發(fā)展及新城控股未來的關鍵或是將解決如何提升銷售額的問題。（港灣財經出品）