◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探財經
事先無預告，以為憋大招，或許還有彩蛋，股民等著，圈內看著。“蘇系”民營大型房企——新城控股，結果很讓人意外。
【資料圖】
3月底，新城控股披露了2022年財報業績，沒彩蛋就算了，還拋給股民一顆“炸雷”，宛如五雷轟頂。
2022年，新城控股營收約1154.6億元，同比降幅約31.4%；營業利潤約30.3億元，同比跌幅約83.4%，凈利15.6億元，同比跌幅88.5%，歸母凈利13.9億元，同比下滑88.9%，扣非后歸母凈利（歸母核心凈利）約7.3億元，同比大跌92.9%。
新城控股作為“住宅+商業”雙輪驅動房企，特別是手上龐大的自持商業加持，不僅自己引以為傲，也被行業認定是優質示范民營房企。
2022年樓市低迷下行，這個大家都知道，但新城控股被暴擊成這樣，不可思議。
相對總營收跌幅約31.4%，新城控股去年商業貢獻營收約92.2億元，同比增加15.75%（截至去年底，自持商業的投資性房地產賬面值達到1159.3億元），拖后腿的是房地產開發，同比跌幅33.7%，營收1048.8億元。
去年，新城控股房地產開發結算毛利率15.4%，同比跌幅2.26個百分點，在行業中屬于相對較小的，但關鍵盈利指標為何同比跌幅八九成之巨？
新城控股財報自述說，解釋一，是房地產開發銷售結轉規模及毛利較大幅度減少；解釋二，資產減值。去年，新城控股計提資產減值59.6億元，較2021年48.4億元多了11.2億元。
地產密探注意到，還有三項直接“削弱”新城控股盈利近55億元，值得關注。
其一，去年投資收益5.5億元，同比減少17.2億元；其二，公允值變動收益約10.8億元，同比減少17.4億元；其三，“期間費異動”更值得警惕。
新城控股去年“期間費”異動，變化最大的莫過于財務費用，同比增幅約177.3%，去年飆升到30.32億元，創歷史新高，同比增加近20億元，主要就是財務費大規模“費用化”，達到約29.4億元，劇增了約16.4億元。
2022年，新城控股利息支出85.3億元，較2021年約125億元，大幅減少了40.3億元，其中資本化利息約56.4億元，較2021年112.3億元減少55.9億元，利息資本化率66.1%，較上一年89.4%大幅度下降。
去年，新城控股取得合同銷售金額約1160.5億元，較2021年約2337.8億元下降了50.4%，但得益于銷售資金回籠率115%，取得銷售回款1329億元。
不過，去年新城控股經營凈現金流145.3億元，較2021年219.8億元下滑約33.9%，融資凈現金流約-385億元，比上一年末-113.4億元大減了239%。截至去年底，其賬上貨幣資金314.6億元，較2021年底552.3億元大減237.7億元。
同期末，新城控股賬上短期借款約16.7億元，比上一年末增加了11億元，一年內到期有息負債296.4億元，比2021年底略增3億元。
“流動負債”一欄，新城控股一年內到期應付票據61億元，其中商票55.8億元；應付款442.6億元全是建筑工程款，其中賬齡超一年55.5億元；其他應付款涉及應付少數東股權款約31億元；其他流動負債涉及“2022 年美元債-吾悅十五期(ii)”近7億元。
從以上觀察看，新城控股短期現金流依然承壓，短債償付壓力明顯上升。地產密探梳理獲悉，去年新城控股發了三只債券，去年底本應發行1億元公司債，但最終取消，其解釋是“彼時市場波動較大，融資安排變更”。
換句話說，自去年11月房地產再融資松動，直至去年底，新城控股只發了一只年利率4.3%且期限3年的20億元中期票據（22新城控股MTN003）。
今年2月初，銀行間交易商協會準許了萬科、新城控股、美的置業等五家房企中票注冊，其中新城控股150億元。但今年整個一季度，新城控股暫無新信用債發行。
在去年底證監會支持房企定增重組的大背景下，新城控股股今年3月中旬拋出80億元定增募資預案，擬投入重慶大足等6個項目及24億元用作流動資金。
如果80億元定增能在年內落地，這對緩解新城控股短期現金流壓力是顯而易見的，但雖有政策支持，但定增不同于發債，程序上要復雜一些，不確定性仍在。
今年一季度，參考克而瑞數據，新城控股全口徑銷售額215.2億元，較前2個月136.1億元（注：新城官方口徑135.85億元）看，3月只賣了79.1億元，比2月79.5億元（注：新城官方口經78.05億元），環比低迷，權益銷售額145.3億元，排名第21位。
反觀今年3月樓市，可謂陽春三月，百強銷售環比漲幅逾4成，新城控股為何3月失速，值得業內深究。
年初以來，新城控股已失去梁志誠、曲德君這兩位高管猛將，對掌舵人王曉松來說，如何重構能打的高管層將是不小的考驗。