摘要：
銷售增速底部 波動，需求端放松政策傳導效果較慢。1）本月15 家房企銷售面積同比下滑31.2%、銷售金額同比下滑38.9%，且從絕對值上看處于近四年最低水平，顯示需求端仍然偏弱。2）近期不斷有城市出臺需求端支持政策，我們預計，純需求端政策在居民收入受經濟下行掣肘、人口城鎮化基本接近尾聲的背景下，傳導較慢，需求的復蘇節奏和力度將低于市場預期，總體僅能起到托底作用。3）而在經濟轉型升級大背景下看，本輪需求端限制的放松甚至是支持購房，將是未來10 年支持需求的政策取向的開端，促進人口向城市群聚集，通過聚集效應和知識外溢帶動全要素生產率的提升是大趨勢。
土地市場小幅好轉，預計2022 年將出現明顯分化。1）本月北京2022年首輪拍地，頭部國央企參與度尚可，可見對于去化風險較低、盈利較為清晰的地塊，房企仍有參與的能力及熱情，但主要為頭部國央企。
對于清晰度較低的地塊，房企普遍仍不會參與。2）如果以全年房企拿地需求和全國性土地供給看，交通運輸行業周報：航空再現至暗時刻 快遞量價如期提升交通運輸行業周報：航空再現至暗時刻 快遞量價如期提升我們認為，房企選擇空間較大，特別是是中高能級城市將出現明顯的拿地機會。如果房價維持平穩，房企拿地利潤率將出現一定提升。
境內融資好轉，而境外融資難以化凍。在監管機構的持續呵護下，行業境內公開市場融資2 月同比實現正增長，是自2021 年下半年以來的首次轉正。但融資分化仍較為明顯，融資主體主要為國央企，且融資成本維持在較低水平。而境外融資繼續維持低位，境外存量債券規模大的房企風險仍然不低。
地產新階段，推薦國央企和優質民企。雖然行業風險不斷暴露，但前期政策出臺相對克制，地產迎來的將不是供給端再次金融化帶來的新周期，而是基于真實居住需求的新發展階段。正因為此，才有行業的出清，以及優秀企業的跑出實現穩定盈利，及相應的估值修復。市場對于國央企信任度較高，但對于民企仍具有較大質疑，我們預計隨著托底政策效果的不斷顯現，部分民企的存活概率也將大幅提升。推薦央國企中的保利地產、招商蛇口、萬科A、中國海外發展、華潤置地、中國金茂、綠城中國、中海物業、華潤萬象服務等；優質民企中的金地集團、濱江集團、金科股份、中南建設、融創中國、融創服務、旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、寶龍商業，受益我愛我家、招商積余、碧桂園服務。
風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。