基本面下行勢頭未改，2 月單月全國商品房銷售降幅有所擴(kuò)大。1-2 月，全國商品房銷售金額累計(jì)同比下降19.3%（2021 年：同比增長4.8%）；銷售面積累計(jì)同比下降9.6%（2021 年：同比增長1.9%）。目前，購房者信心處于低位，部分大中型房企因自身問題單月銷售明顯下滑，信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散背景下行業(yè)單月銷售已連月下行，但前2 月銷售金額和面積累計(jì)降幅明顯小于百強(qiáng)的43.4%和43.6%。不過，由于目前政策端變動不大，后期銷售端仍面臨一定壓力。
開發(fā)投資明顯降速，建工投資支撐增速。1-2 月，地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比上升3.7%（21A: 4.4%），好于市場預(yù)期。拆分來看，建筑工程為支撐投資的主要因素，2021 年建筑工程同增8.6%，而安裝工程、設(shè)備工器具購置和其他分別下降8.8%、7.8%和0.4%（由于本月分項(xiàng)尚未公布，此處用去年數(shù)據(jù)做說明）。建工保持較快增長主要系過去數(shù)年購置的大量項(xiàng)目已開工，支撐施工仍保持正增長；2021 年及2022 年1-2 月施工面積分別同增5.2%和1.8%，而新開工分別下降11.4%和12.2%。施工與新開工面積走勢高度同步，而建工投資與施工面積高度相關(guān)；由于拿地與新開工已明顯下行，后續(xù)投資增速“韌性”待考。
開發(fā)資金來源同比轉(zhuǎn)負(fù)，銷售回款壓力增大。2022 年1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比下降17.7%（2021 年：增長4.2%）。拆分來看，國內(nèi)貸款累計(jì)下滑21.1%（2021 年：下滑12.7%）；自籌資金累計(jì)同比下滑6.2%（1-11 月：增長3.2%）；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下滑27.0%和16.9%（2021年分別增長11.1%和8.0%）。開發(fā)資金來源企穩(wěn)仍需等待更具體的政策落地。
銷售下滑延續(xù)，去化小幅加快。2 月，44 城新房成交面積環(huán)比下降24%，晨會速遞晨會速遞同比下降30%；當(dāng)年累計(jì)成交面積同降34%（上月為降36%），一、二、三線城市分別下降22%、23%及47%。南京、上海 、成都累計(jì)增幅較大，而惠州、泉州、鹽城累計(jì)降幅較大。截至2 月末，14 城新房去化周期為29.5 個(gè)月（上月為34.0 個(gè)月）。二手房方面，2 月，15 城二手房成交面積環(huán)比下降39%，同比下降38%；截至2 月末，15 城累計(jì)成交面積同比下降37%（上月為下降36%）。成都二手房成交面積累計(jì)增幅居前。三四線二手房掛牌量指數(shù)逐步下降，各線城市掛牌價(jià)指數(shù)止?jié)q后開始緩慢下滑。
各線宅地成交快速下滑，溢價(jià)率整體小幅下降。1-2 月，百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降61.1%；其中，一線城市下降75.4%，二線城市下降68.7%，三線城市下降53.4%，房企拿地仍較為低迷。成交樓面均價(jià)方面，2 月單月出現(xiàn)一定回升，主要系北京集中供地。溢價(jià)率方面，自2021 年下半年起，各線城市住宅用地成交溢價(jià)率開始回落，2 月單月溢價(jià)率環(huán)比小幅下降。
投資建議：數(shù)據(jù)高低無關(guān)大局，產(chǎn)業(yè)改善尚需時(shí)日。從邏輯和現(xiàn)有數(shù)據(jù)出發(fā)，我們發(fā)現(xiàn)建筑工程為支撐開發(fā)投資的主要因素，而建筑工程保持相對較快增長主要系過去數(shù)年購置的大量項(xiàng)目已開工，支撐施工投資仍保持正增長。但客觀而言，目前具體數(shù)據(jù)的高低已無關(guān)大局，產(chǎn)業(yè)方面實(shí)際感受的改善仍需更具體政策出臺。在此之前，資產(chǎn)價(jià)格的大幅波動或不可避免。