摘要
城市更新成為多地2022年投資熱點(diǎn)。城市更新在2021年首次被列入“十四五”規(guī)劃和政府工作報(bào)告，“十四五”期間，要完成2000 年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。2021 年11 月4日，北京等21 個(gè)城市（區(qū)）被列入第一批城市更新試點(diǎn)城市。多個(gè)省市將城市更新作為2022年重點(diǎn)投資方向并設(shè)置了量化指標(biāo)。
歷史視角：土地政策引導(dǎo)廣州城市更新三個(gè)時(shí)期。廣東省主要利用社會(huì)資金進(jìn)行城市更新，2009-2020 年，累計(jì)投入改造資金19504.6 億元，社會(huì)投資額占比高達(dá)87.2%。“三舊”改造為住宅和商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)，“工改工”比例較低，占舊廠房改造面積28%。政府對存量土地再資本化的主導(dǎo)權(quán)決定城市更新的進(jìn)程，廣州市土地政策的調(diào)整引導(dǎo)了廣州城市更新三個(gè)時(shí)期：2009-2012年為經(jīng)濟(jì)效益開放的爆發(fā)期，2012-2015 年為注重公共利益的收緊期，2015年至今為多元利益平衡期。
微改造依靠財(cái)政，全面改造同時(shí)借助社會(huì)資本。主要基于城市更新過程中，一級土地整理、二級建設(shè)等出資主體的不同，城市更新可分為政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)以及政府和市場合作三種模式。微改造利潤微薄，迪阿股份(301177)公司首次覆蓋報(bào)告：國內(nèi)婚戀珠寶定制新勢力 以唯一之名為真愛代言迪阿股份(301177)公司首次覆蓋報(bào)告：國內(nèi)婚戀珠寶定制新勢力 以唯一之名為真愛代言社會(huì)資本參與微改造項(xiàng)目意愿低，資金主要來自于財(cái)政。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中財(cái)政資金占比約為90%左右。經(jīng)濟(jì)效益刺激與區(qū)域政府資金約束下，多種模式開展全面改造類項(xiàng)目并行。不同模式下三個(gè)典型案例：市場主導(dǎo)的城中村改造項(xiàng)目廣州獵德村項(xiàng)目，市場主導(dǎo)的老舊廠區(qū)改造項(xiàng)目深圳佳兆業(yè)城市廣場，政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目虹口區(qū)17 街坊舊區(qū)改造（城市更新）。
城投將是主要實(shí)施主體，城市更新基金或?yàn)橹匾黄瓶凇Ｍㄟ^對13 個(gè)試點(diǎn)城市的更新辦法/方案進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)多地表示將國有企業(yè)作為主要實(shí)施主體；城投參與城市更新在融資、城市更新要求社會(huì)效益、業(yè)務(wù)等多方面具有優(yōu)勢；目前已有多個(gè)區(qū)域的城投平臺(tái)參與實(shí)施城市更新項(xiàng)目。資金方面，政策性銀行貸款期限長、成本較低，與城市更新項(xiàng)目較為匹配；城投通過城市更新基金以股權(quán)的形式獲得市場化資金，不會(huì)增加城投平臺(tái)名義債務(wù)率，城市更新基金或?qū)⒂辛χС殖鞘懈峦七M(jìn)；此外，目前城市更新債券及專項(xiàng)債整體規(guī)模較小。
城投市場化轉(zhuǎn)型的合理路徑，但面臨資金壓力等約束。城投若能通過城市更新實(shí)現(xiàn)土地市場一二級聯(lián)動(dòng)，通過協(xié)議、定向掛牌等方式以較低成本獲得土地，實(shí)現(xiàn)二級開發(fā)獲得經(jīng)濟(jì)收益，將是城投平臺(tái)市場化轉(zhuǎn)型的合理路徑。但同時(shí)，大規(guī)模的資金投入將增加城投的短期資金壓力，能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益還需結(jié)合城投運(yùn)營能力、當(dāng)?shù)赝恋卣叩纫蛩鼐唧w看待，涉及公益性項(xiàng)目建設(shè)仍將導(dǎo)致資金收回具有不確定性。基于城投參與城市更新的案例分析，參與城市更新導(dǎo)致城投債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。
風(fēng)險(xiǎn)提示：城投相關(guān)政策收緊超預(yù)期、資金保障不及預(yù)期。