◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
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◎ 編輯 | 密探財經(jīng)
昨天下午（9月13日），浙商“復星系”老板郭廣昌微博罕見發(fā)聲，說自己已從國外回到上海，目前正按防疫要求" 隔離 " 中。
郭廣昌此條微博除了向海外傳遞“中國信心”，還特別強調(diào)復星的“中國心”。
有意思的是，郭廣昌在海外差旅期間，與同在海外度假的馬云敲定了一筆關(guān)乎上海外灘“城市更新”重磅項目，即黃浦老城福佑地塊，業(yè)內(nèi)預估至少價值160億元。
郭廣昌與馬云，作為浙江同鄉(xiāng)，這是他們第15次聯(lián)手。這個“城市更新”項目，距離外灘及黃浦江最近只有數(shù)百米。這個絕佳口岸可不是稀缺得再不能稀缺了吧？
具體看，該“城更”項目西鄰豫園、城隍廟，東臨外灘、黃浦江，堪稱上海外灘的“王炸”，或者說“皇冠上的明珠”，是黃浦區(qū)老城廂“四大地王”之一。
“欲戴皇冠，必承其重“，也是此次城市更新最難啃的硬骨頭，具體由復星系豫園股份和阿里巴巴旗下螞蟻集團聯(lián)合開發(fā)，外界將之視為“郭廣昌搭臺，馬云唱戲”。
近日，坊間網(wǎng)傳北京市屬國企收到北京國資委通知，梳理與復星集團合作詳情，并研判相關(guān)合作風險，形成書面報告。復星方面回應(yīng)說，將與北京國資委會面商談。
圍繞“復星系”，為何會有如此多看似正常卻不覺明厲的事情冒出來？
實際上，“復星系”今年內(nèi)先后減持套現(xiàn)海南礦業(yè)、青島啤酒、中山公用、泰和科技，以及金徽酒、復星醫(yī)藥等股權(quán)資產(chǎn)，預估套現(xiàn)超百億。
特別是近期大額減持套現(xiàn)金徽酒、復星醫(yī)藥這兩個“硬核”資產(chǎn)，外界都頗為吃驚，不得其解。其中，復星系不惜讓出金徽酒的控股權(quán)，也要一舉套現(xiàn)近20億元，而擬減持復星醫(yī)藥3%的A股股份，將套現(xiàn)逾30億元。
近期，復星高科（復星國際境內(nèi)實體）正面臨20億元公司債回售及轉(zhuǎn)售的巨大壓力。9月13日，其披露“21復星07”20億元全部回售，意味著投資人未繼續(xù)持有而全拋了，要求復星全額接納，兌付日即為9月16日。
復星高科還公告披露，“21復星07”20億元回售債券又計劃向外轉(zhuǎn)售出去，按要求存續(xù)期1年，年利率仍為5.59%。好不好轉(zhuǎn)售，暫不得而知。
這從側(cè)面也說明：當前橫跨“健康、快樂、富足和制造”四大板塊的復星高科，當前資金并不寬裕，甚至還可能比較緊張。
截至今年6月底，復星國際存貨余額229.4億元，待售已落成物業(yè)143.6億元、開發(fā)中物業(yè)460億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余1171億元，總有息負債約2612億元，其中一年內(nèi)到期計息銀行及其他借款約1237億元，比年初增加約184億元，短債規(guī)模占比上升。
依此來看，復星國際當前現(xiàn)金短債比約0.95倍，意味著其短債償還壓力比較大。不過，其在中報強調(diào)說，尚有逾1513億元銀行授信額度。
注意！9月8日，永安財險披露了兩條股權(quán)變更公告，宣告“復星系”又一次大幅撤退，套現(xiàn)金額不菲。
具體看，復星系旗下的亞東杉控創(chuàng)投、亞東翼航創(chuàng)投、上海復星產(chǎn)投擬分別將所持永安財險19.83%、0.92%、1.25%股權(quán)賣給給陜西財投，同時上海復星產(chǎn)投、上海復星工業(yè)擬分別將所持永安財險2.5%、1.5%股權(quán)賣給陜西信增。
目前看，復星系旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還是比較多的，比如全資持有上海“BFC外灘金融中心”，總建面42.56萬方，今年上半年取得營收4.06億元，同比增幅9.3%，運營EBITDA為2.67億元，同比增加16.5%。
另據(jù)悉，今年3月份，復星從中融信托收購上述高端地標50%權(quán)益耗資63.42億元，意味著“BFC外灘金融中心”彼時市場估值126.84億元。若考慮到該項目業(yè)績持續(xù)增長，市場估值還會不斷上浮。
復星系豫園股份除了賣金徽酒控股權(quán)之外，手上還有舍得酒業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)控制權(quán)，以及143.6億元待售已落成物業(yè)，還有上海、成都、長沙等優(yōu)質(zhì)項目都能套現(xiàn)減負。