聲明：本文無意對(duì)任何項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判，也不涉及對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，僅為如何提升信息透明度進(jìn)行的一些個(gè)人思考。不具備投資建議，同時(shí)，不承擔(dān)任何責(zé)任。
近期由于市場(chǎng)在底部區(qū)間，很多關(guān)于REITs回落因素的文章也相繼發(fā)表，不一而足，各有各的道理。先說一下近期市場(chǎng)主流觀點(diǎn)一直強(qiáng)調(diào)的流動(dòng)性問題，將市場(chǎng)下探歸因?yàn)榱鲃?dòng)性不足導(dǎo)致的交易量下降，從而導(dǎo)致市場(chǎng)回落；有部分道理但不絕對(duì)。
【資料圖】
成交量在6月初市場(chǎng)波動(dòng)加大后開始降至低谷，并非二級(jí)市場(chǎng)長期行為。這就和中西醫(yī)之間對(duì)于病癥判斷有相同之處，例如嗓子疼，西醫(yī)說是上火了，需要吃點(diǎn)撤火藥。中醫(yī)講究辯證施治，火從何來！找到根本從而對(duì)癥下藥。這兩種方式好壞、優(yōu)劣“受者”自有判斷。
至于從何時(shí)下跌，為何下跌我們?cè)?月份的文章中已經(jīng)有提示了這里不再過多論述。
接下來我們聊聊會(huì)計(jì)上的那些事，這里面涉及到信息披露的規(guī)范化以及信息的透明性等問題，需要我們花點(diǎn)心思去關(guān)注。
市場(chǎng)對(duì)于本輪回撤的誘因共識(shí)之一是因?yàn)樽赓U型REITs中產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分項(xiàng)目出租率不足導(dǎo)致的市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品價(jià)值判斷產(chǎn)生的；也就是說業(yè)績是衡量REITs價(jià)值的重要指標(biāo)。針對(duì)業(yè)績而言，在整理年報(bào)時(shí)有有些信息特別有意思與大家一起探討。
由于這里面涉及到項(xiàng)目的敏感信息我們以“A項(xiàng)目”代替具體項(xiàng)目名稱；“A項(xiàng)目”在申報(bào)的時(shí)候已經(jīng)在二季度末期，按照其它項(xiàng)目的對(duì)比應(yīng)該采用半年度預(yù)測(cè)值，而“A項(xiàng)目”首年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采用的是全年的營收指標(biāo)。
另外一個(gè)信息披露的方式也是近期和部分REITs愛好者在交流過程中提出的一個(gè)問題：”；在計(jì)算具體項(xiàng)目盈利能力時(shí)在“收入項(xiàng)”采用的是全口徑計(jì)算，而計(jì)算“毛利時(shí)”僅扣減處理成本；其他例如稅金和其他成本卻沒有計(jì)算（是有意識(shí)的增加毛利水平還是計(jì)算方式就是如此我們暫不下結(jié)論）。
當(dāng)然，最終要看的是結(jié)果；目前該項(xiàng)目已經(jīng)完成了兩年的年報(bào)披露，我們總結(jié)下兩年來“A項(xiàng)目”完成可供分配金額的具體情況：
第一年、2021年“A項(xiàng)目”報(bào)告期內(nèi)超額完成了預(yù)測(cè)可供分配金額的指標(biāo)，超額原因：根據(jù)基金招募說明書中預(yù)測(cè)的2021年全年可供分配金額160,424,160.99元/全年總天數(shù)365天*報(bào)告期內(nèi)從基金成立日計(jì)算天數(shù)208天，計(jì)算得出報(bào)告期內(nèi)預(yù)測(cè)分配金額為91,419,795.85元，實(shí)際可供分配金額為137,151,587.50元，主要由于期初現(xiàn)金的分配造成。
第二年、2022年“A項(xiàng)目”報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可供分配金額同樣超過了預(yù)測(cè)的可供分配金額。但這一結(jié)果不是完全由運(yùn)營來達(dá)成的，在年度報(bào)告中也標(biāo)出了差異原因“主要為：基金實(shí)際運(yùn)營結(jié)果與預(yù)測(cè)的差異所致，本期項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)能利用率低于預(yù)期而其完成因素得益于2022年合肥項(xiàng)目收到的退稅款以及預(yù)留運(yùn)營費(fèi)用、預(yù)留資金的使用和當(dāng)期資本性支出與實(shí)際工程款進(jìn)度、運(yùn)營費(fèi)用支付情況以及大修進(jìn)展掛鉤，與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)存在一定差異。（這其中我們查詢了下，退稅款約有4061萬，預(yù)留工程款加回項(xiàng)有6250萬之多。具體以披露的年報(bào)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）