報告摘要：
2022 年以來，房地產市場多空因素交織，利多因素主要來自多個城市地產政策松綁，包括下調房貸利率、下調首套住房首付比、放松“認房又認貸”等。利空因素主要有三方面，一是民營房企債務違約或展期仍在持續，二是民企地產債一級發行和凈融資依舊低迷，三是地產銷售還在筑底，尤其是民營房企銷售額明顯下滑。多空因素交織之下，我們通過觀察民企地產債成交情況，判斷現階段市場對民企地產債的風險偏好及交易思路。
民企地產債成交主要有兩點變化，一是低價成交占比上升，二是集中博弈1 年以內個券，且短期化趨勢較為顯著。2022 年3 月1 日至3 月18 日，凈價50 元以下成交量占比達28%，凈價50-70 元成交量占比為10%，一定程度上反映當前市場對民企地產債處于博弈清償價值的階段。
2021 年10 月以來，1 年以內民企地產債成交量占比均超過50%，2022年2 月高達63%。同時，6 個月以內成交量占比也呈現上升趨勢。2022年3 月1 日至3 月18 日，晨會紀要晨會紀要1 個月以內成交量占比達13%，明顯高于其他月份。伴隨著地產政策松綁，部分民營房企盡力保持境內債兌付，因此，出現了博弈民企地產債兌付的交易力量。
從成交量看，成交較為活躍的民營房企主要有龍湖、世茂、融創、龍光、萬達商管、濱江集團、美的置業、新城控股等。從加權成交均價看，3 月相比2 月，多數民營房企的成交凈價進一步下滑，其中，跌幅較大的有龍光、正榮、寶龍、合景控股和富力。
總體而言，目前多空因素交織，加劇了民企地產債的價格波動。其中，負面事件的沖擊最大，民營地產債可能經歷短時間內價格大幅下跌、市場情緒平穩后價格回升的階段。但由于多數民營房企的流動性較弱，博弈價格波段也面臨一定難度。
從民企地產債成交來看，一是少數基本面良好的房企正常成交，如龍湖；二是市場在博弈多數民營房企的清償價值，導致低價成交占比提升；三是存在博弈即將到期個券正常兌付的交易力量。
現階段，民營地產債正在經歷筑底過程，接下來需觀察民營房企銷售額變化、發債情況以及是否拿地。對民企地產債整體保持謹慎，可適當關注土儲布局良好、債務壓力可控房企的超跌機會。
風險提示。信用風險超預期。
備注：本文數據主要來自于Wind。